Lors d’un précédent post, je vous avais expliqué comment se déroulait une opération type de Lymo. Maintenant que l’opération Bois de Balma est clôturée et que les 53 investisseurs ont été remboursés (avec 10% d’intérêt), il me semble intéressant de revenir sur ce projet. Après la théorie, voici donc la pratique, avec quelques anecdotes en bonus.

Le projet

Rappelons le principe du projet. Nous avons une maison et un grand terrain situés sur la commune de Balma, une des communes les plus recherchées de la première couronne toulousaine. Nous connaissons la commune particulièrement bien : notre premier projet Cœur de Balma (pour lequel 26 investisseurs ont été remboursés avec 10% de rentabilité) y était implanté.
L´objectif est de découper la maison existante en 2 appartements et de détacher le grand terrain, qui sera vendu à un particulier pour construction d’une maison individuelle.

Les étapes

Signature du compromis chez le notaire pour l’acquisition de la maison. Comme il est de coutume dans les montages Lymo, une banque (ici le Crédit Mutuel) nous prête la majeure partie de l’argent nécessaire à l’achat, le complément est levé via le crowdfunding sur la plateforme. Nous déposons peu après une Déclaration Préalable (DP) en mairie. Ce document administratif, moins lourd que le permis de construire, est nécessaire pour ce projet de découpage.

Nous obtenons l’accord de la mairie. Nous avons l’obligation d’afficher cet accord sur la propriété. Pendant 3 mois à compter de l’affichage, des personnes dont les intérêts seraient menacés par le projet ont la possibilité de poser un recours, ce qui peut mener à la suspension et voire à l’abandon du projet. Des personnes mal intentionnées se servent parfois de cette possibilité pour rançonner les promoteurs, ce qui nous est arrivé ici comme nous le verrons après

Nous vendons très vite le terrain. Les terrains dans cette zone huppée sont très recherchés, la simple pose d’une bâche en façade a suffi.

Après qu’un acquéreur s’est désisté la veille de la signature du compromis pour l’achat d’un des 2 appartements, nous nous mettons d’accord sur la vente de l’ensemble à une psychologue qui fera du premier étage son logement personnel et du RDC son bureau et celui de ses collègues du cabinet. La vente des deux se faisant consécutivement, nous finissons par signer les actes de vente en septembre.

Grâce à la marge réalisée sur l’opération, Lymo rembourse 53 investisseurs avec 10% d’intérêts.

 

Anecdotes

  • La vente du terrain a été probablement trop rapide. Il est probable que nous aurions pu dégager 5 à 10k€ de plus de marge si nous avions mieux positionné le prix en amont. Mais d’un autre côté, une vente rapide est une bonne nouvelle pour tous, investisseurs et promoteur. Conclusion 1 : des ventes rapides en immobilier ne sont pas toujours un signe 100% positif. Conclusion 2 : l’art du juste prix est difficile.
  • Un voisin peu scrupuleux nous a écrit pour nous dire qu’il poserait un recours car il trouvait ce projet gênant. Information prise et rencontre organisée chez lui, il s’avère qu’il n’est pas du tout impacté par le projet mais verrait d’un bon œil qu’on lui glisse une enveloppe de 5000€. Nous ne cédons pas au chantage et l’avons menacé à notre tour de poursuites s’il déposait un recours frauduleux. Nous avons été aidés par le fait que le gouvernement venait juste de renforcer les sanctions contre ce type de comportement. Nous n’avons plus eu de nouvelles par la suite. Conclusion 3 : ne jamais céder au chantage.

La communication pendant le projet

Nous informons nos investisseurs trimestriellement des avancées d’un dossier. Ils reçoivent une communication synthétique et factuelle de l’avancée du dossier, par exemple celle du T3 2014 que je reproduis ci-dessous.

Bois de Balma T314 040814-1
Bois de Balma T314 040814-2

 

Remboursement des intérêts pour les investisseurs

Prenons l’exemple d’une personne qui aurait investi 10 000€ dans l’opération. Ici l’encaissement a eu lieu le 20/11/2013 et le remboursement, une fois l’opération finie, le 11/10/2014.

Chiffres clés

  • Nombre de jours d’investissement = 324 jours (du 20/11/2013 exclus au  au 10/10/2014 inclus)
  • Montant investi = 10 000€
  • Rémunération = 10%/an soit 10% pour 365 jours
  • Coupon = [(10 000 x 10%) x 324 ] / 365 = 887,67€

Nous avons donc reversé à cet investisseur 10 000 + 887,67 = 10 887,67€.

Conclusion : pour aller plus loin

Pour conclure, il est intéressant d’entendre ce que les investisseurs eux-mêmes ont à dire sur le projet de Bois de Balma. Un journaliste d’Explorimmo a pu interroger un de nos investisseurs, vous retrouverez son interview ici.
Pour finir, un conseil : comme le font déjà certains, n’hésitez jamais à nous solliciter (tel, email), pour mieux comprendre nos projets. Toutes nos opérations sont différentes, et avant d’investir vous devez absolument comprendre ce dans quoi vous investissez. Alors n’hésitez pas !