Lorsque vous êtes propriétaire dans une copropriété, vous devez payer des charges relatives aux parties communes. Il s’agit des charges d’entretien, de maintenance d’une résidence. Tous les ans, le syndic de l’immeuble fait voter un budget et effectue les appels de fonds correspondants. Le montant de ces charges est variable d’une résidence à l’autre et peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Apprenez à économiser.
Dans les charges que vous payez, certaines sont récupérables, c’est à dire remboursées par le locataire
Si vous êtes investisseur, vous pouvez « récupérer » certaines de ces charges auprès de votre locataire. Ces charges dites récupérables sont répertoriées par la loi (1). Vous pouvez considérer que vous récupérerez entre 60 et 70% des charges de copropriété de votre locataire, mais seul le syndic pourra vous donner un chiffre précis. La récupération de ces charges a un impact sur votre rentabilité : même si vous en récupérez 60 à 70%, plus votre résidence est consommatrice de charges, plus in fine vous et votre locataire payez. Le risque est double pour vous : d’une part vous amputerez votre rentabilité et d’autre part vous pourrez rebuter un locataire potentiel avec des charges trop élevées. Il faut donc être très vigilant sur le niveau de charges.
Comment estimer les charges de votre prochain logement ?
Afin d’analyser la rentabilité d’un logement, il convient de prendre en compte toutes les charges de copropriété. Chaque résidence est différente. Néanmoins, par souci d’analyse, nous avons retenu trois types de résidences afin d’avoir un panel significatif :
Le tableau ci-dessous détaille l’analyse effectuée sur ces trois types de résidences :
Charges de copropriété par an et par m² (2012)
| Charges de copropriété | Résidence française type | Résidence neuve BBC | Micro résidence neuve BBC |
|---|---|---|---|
| Chauffage | 11,3€ | 4,1€ | 1,8€ |
| Gardien et employé d’immeuble | 8,2€ | 0€ | 0€ |
| Travaux d’entretien | 6,2€ | 7,0€ | 3,0€ |
| Eau chaude | 3,5€ | 1,7€ | 2,6€ |
| Honoraires du syndic | 3,4€ | 3,3€ | 1,2€ |
| Eau froide | 3,3€ | 2,1€ | 2,1€ |
| Ascenseur | 2,7€ | 1,2€ | 0€ |
| Assurance | 1,8€ | 1,5€ | 0,4€ |
| Espace vert | 1,6€ | 0,4€ | 1,0€ |
| Gardien et employé d’immeuble | 0,4€ | 0,4€ | 0,4€ |
| TOTAL | 42,4€ |
21,7€ | 12,5€ |
Nous pouvons en déduire les économies annuelles réalisées par rapport à la résidence type :
Économies annuelles de charges vs. résidence type (2012)
| Résidence française type | Résidence neuve BBC | Micro résidence neuve BBC | |
|---|---|---|---|
| Pour un appartement de 42m² (T2) | – | 869,09€ | 1256,04€ |
| Pour un appartement de 63m² (T3) | – | 1303,64€ | 1884,05€ |
Ces analyses prennent en compte les consommations des résidents (eau chaude, eau froide, chauffage). Vous constaterez que les deux premières charges (chauffage et gardien) représentent près de la moitié (46%) des charges de la résidence type. En achetant neuf (BBC), avec peu de parties communes à chauffer et sans gardien vous économiserez la moitié de vos charges !
Nous voyons à quel point il est nécessaire de s’informer sur les charges de copropriété futures lorsque vous faites l’acquisition d’un bien. Vous pouvez économiser beaucoup ou inversement être surpris par les charges et vous retrouvez avec un actif moins rentable qu’envisagé.
Nos conseils pour économiser
- Demander systématiquement les derniers procès-verbaux d’assemblées générale de copropriété. Y sont figurés les montants des charges des années précédentes, ce qui vous donnera une bonne idée des montants futurs.
- N’oubliez pas que le premier poste de charge est le chauffage, donc portez attention au volume des parties communes intérieures (couloirs, halls, parkings enterrés) qu’il faudra chauffer ; et que le second est le poste de gardien : plus votre copropriété est grande et plus il sera difficile de s’en passer (pour gérer la piscine, les espaces verts, etc…).
- Enfin, sur de petites copropriétés, vous pouvez opter pour un syndic bénévole (=un copropriétaire qui s’occupe de gérer la copropriété bénévolement) et ainsi économiser les honoraires de syndic.
(1) Article 23 de la loi du 6/7/1989 relative aux baux – décret n°97-7133 du 26 aout 1987 – loi du 13 juillet 2006 (modifiant l’article 23 cité précédemment)
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