Pour bien comprendre les différentes étapes entre la signature du contrat de vente et la remise de clés, je m’arrêterai aujourd’hui sur la partie la plus concrète de la promotion immobilière : l’acte de construction en lui-même.
En préambule, il est important de rappeler une des spécificités du secteur de la construction : chaque projet est un prototype, l’industrialisation est encore très réduite. De ce simple constat, il est simple de comprendre que les 2 paramètres essentiels à prendre en compte pour chaque étape de l’acte de construire sont l’environnement local et le facteur humain.

Ceci exposé, voici les 5 grandes étapes de la construction d’une opération immobilière :

 

 1. Comprendre son environnement

Comme pour toute entreprise il est indispensable de connaitre l’environnement dans lequel un projet doit être construit. Pour cela différentes démarches doivent être menées, soit directement par le promoteur, soit par le biais de bureaux d’études spécifiques :

  • Des investigations in situ : relevé du terrain par un géomètre, étude géotechnique permettant de définir les caractéristiques du sol et la présence d’eau dans le sous-sol.
  • Des recherches documentaires : exposition au bruit et niveau d’affaiblissement acoustique nécessaire, températures et paramètres minimums d’isolement thermique, niveau de risque naturel et technologique (inondation, explosion, sismicité,…)

 

2. Concevoir un projet cohérent

On peut ensuite concevoir un projet correspondant aux attentes des futurs habitants tout en respectant les contraintes naturelles et réglementaires liées à l’environnement dans lequel se trouve le projet.

Le travail commence par traiter les points généraux (plan de masse au 1/500 ou 1/1000éme) pour ensuite arriver de manière successive aux détails les plus précis (plan au 1/100éme pour arriver au 1/50éme et même au 1/10éme pour certains détails).

Une équipe composée généralement d’un architecte, d’un maitre d’œuvre d’exécution, d’un bureau de contrôle, d’un coordonnateur sécurité protection de la santé et de différents bureaux d’études élabore un projet répondant à la fois aux contraintes environnementales et réglementaires, mais aussi à la programmation souhaitée par le maitre d’ouvrage (le promoteur) qui définit le nombre, les surfaces et le niveau d’équipement des logements.

Après avoir obtenu le permis de construire, cela aboutit à l’édition du dossier de consultation des entreprises.

 

3. La consultations des entreprises

Il est nécessaire à ce stade de consulter différentes entreprises. Au-delà des qualités de négociateur nécessaires à l’exercice, il est important pour le maître d’ouvrage d’avoir à l’esprit que le meilleur prix n’est pas forcément la meilleure option. Prenez aussi soin de pouvoir à la fois comparer plusieurs offres par corps d’état (3 minimum) et de juger la fiabilité de la société et du chef d’entreprise avec lequel le marché sera signé.

 

4. La réalisation des travaux 

Par analogie avec la musique, on peut dire qu’une fois la partition écrite et l’orchestre constitué, il va falloir jouer le morceau du premier coup et en une seule fois.

Pour cela un bon chef d’orchestre est indispensable, dans notre cas c’est le maitre d’œuvre d’exécution ; il se charge de coordonner l’ensemble des intervenants du chantier, de faire en sorte de répondre aux interrogations techniques, de tenir les délais suivant le planning prévisionnel et de suivre les dépenses des différents marchés qui ont été traités.

 

5. La livraison de la résidence et le service après-vente

La livraison est toujours un moment à la fois enthousiasment et périlleux. En effet, si la remise des clés marque la fin des travaux et l’entrée des propriétaires dans leurs nouveaux logements, il est indispensable, pour le faire dans de bonne conditions, de travailler en amont avec les clients pour permettre d’avoir le moins de réserves possible une fois les clés remises.

L’efficacité du maitre d’œuvre et des entreprises est une fois de plus importante afin de pouvoir répondre au mieux, aux attentes des clients et aux règles de l’art.

La bonne pratique consiste à pouvoir faire un point avec les futurs occupants et les entreprises environ 1 moins avant la livraison, afin de régler les différentes détails et imperfections constatées.