L’investissement en nue-propriété dans l’ancien et ses avantages

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Aujourd’hui nous recevons un invité sur notre blog, Thomas Abinal. Fondateur de Monetivia.com, et par ailleurs actionnaire de Lymo depuis son origine, Thomas se spécialise lui aussi sur une niche de l’immobilier : l’investissement en nue propriété. Il nous en explique le fonctionnement dans cet article.

 

Démembrement de propriété : le principe

Si la propriété est définie dans l’article 544 du Code Civil comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », dans le cas particulier d’un bien immobilier, ce droit peut être « séparé » en deux : d’une part la nue-propriété, d’autre part l’usufruit. On parle alors de démembrement de la propriété.

Posséder l’usufruit d’un bien immobilier, c’est posséder le droit d’en user librement et d’en tirer les fruits. Quant à la nue-propriété, c’est le droit de disposer du bien : le vendre, le céder.

Tout démembrement temporaire de la propriété d’un bien immobilier peut ainsi s’analyser comme la répartition des flux de revenus attachés à la propriété du bien entre deux périodes distinctes [1]. L’usufruitier acquiert les droits sur les revenus du bien pour une première période tandis qu’à l’issue de cette première période c’est le nu-propriétaire qui pourra percevoir les revenus tirés du bien.

 

Les avantages d’un investissement en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages.

Tout d’abord, une décote est appliquée sur la valeur du bien lors de l’investissement initial. Celle-ci correspond à la valeur actualisée des loyers auxquels le nu-propriétaire renonce au profit de l’usufruitier pendant toute la durée de l’usufruit. C’est comme si le nu-propriétaire encaissait immédiatement sous forme de réduction de prix la somme des loyers futurs correspondant à toute la période d’usufruit.

Cette décote permet de bénéficier d’une rentabilité « mécanique » par le jeu de la reconstitution automatique de la pleine propriété à la fin de l’usufruit. Sachant qu’à cette rentabilité mécanique viendra s’ajouter la progression du marché immobilier.

La décote engrangée à l’achat par l’investisseur présente en outre un avantage important par rapport à un investissement locatif classique. L’usufruitier ayant payé en une fois son « loyer », les risques d’impayés sont nuls, de même que les risques de vacance locative.

L’autre avantage, et non le moindre, qu’offre l’investissement en nue-propriété a trait à la fiscalité avantageuse du démembrement de propriété. A l’entrée, les loyers sont captés sous forme de réduction de prix et échappent donc par construction à la lourde fiscalité des revenus fonciers. Et à la sortie, la réduction de prix qui a été empochée initialement n’est pas taxée au titre des plus-values <sup>[2]</sup>. Bref, la fiscalité des revenus fonciers est supprimée.

Enfin, cerise sur le gâteau, l’acheteur en nue-propriété fait des économies en termes de droits notariés.

En résumé, l’investissement en nue-propriété, comparé à l’investissement locatif classique, apporte beaucoup de sérénité, de sécurité et de performance. Mais comme tout investissement de capitalisation, c’est un investissement de long-terme, particulièrement adapté pour se constituer un patrimoine ou bien préparer sa retraite.

L’investissement en nue-propriété est un investissement de long-terme, particulièrement adapté pour se constituer un patrimoine ou bien préparer sa retraite.

 

La nue-propriété dans le neuf

Ces dix dernières années ont vu l’essor de l’investissement en nue-propriété dans le neuf, en grande partie grâce à la loi Engagement National pour le Logement de juillet 2006 qui a sanctuarisé le schéma dit ULS (Usufruit Locatif Social). Dans ce schéma, l’épargnant acquiert la nue-propriété d’un logement tandis qu’un bailleur social devient usufruitier pour une durée de 15 à 18 ans pendant laquelle il assure la gestion locative du bien. Tout le monde s’y retrouve : le promoteur remplit ses obligations de production de logements sociaux à meilleur compte qu’auparavant, le bailleur social dispose d’un booster de production de logements sociaux, l’épargnant achète un bien neuf avec une décote.

Aujourd’hui le marché de la nue-propriété dans le neuf est principalement animé par les conseillers en gestion de patrimoine. Il représente environ 2 000 lots par an, pour un ticket d’entrée situé entre 50 000 et 300 000 euros.

 

L’investissement en nue-propriété dans l’ancien.

Les promoteurs comme la société PERL proposaient jusqu’alors très peu d’opérations en nue-propriété dans l’ancien. Plus compliquées à monter, celles-ci se vendaient quasiment sous le manteau auprès d’investisseurs friands des avantages reconnus classiquement à l’immobilier ancien : un prix inférieur à celui du neuf et un emplacement au cœur des villes.

Pour satisfaire la demande insatisfaite, de nouvelles solutions viennent cependant d’apparaître sur le marché. La société Monetivia propose ainsi aujourd’hui un schéma d’investissement en nue-propriété acquise auprès de personnes physiques qui conservent un usufruit temporaire d’une durée de 10 à 25 ans. Nul doute que compte-tenu du fait que la fiscalité immobilière ne devrait pas décroitre à l’avenir, la nue-propriété dans l’ancien devrait se développer dans les années qui viennent.

[1] Voir « L’investissement en nue-propriété » par Jean Aulagnier, Droit & Patrimoine, Octobre 2013
[2] En cas de cession, à condition que le bien soit revendu après reconstitution de la pleine propriété, l’assiette imposable aux plus-values correspond à la valeur de cession du bien moins la valeur de pleine-propriété au moment de l’acquisition.
By | 2017-08-11T12:37:58+00:00 11 août 2017|Acheter, Acheter/Louer|0 commentaire

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Jean-Baptiste est diplômé d'HEC, spécialisation Entrepreneurs. Après 5 années passées chez Unibail-Rodamco, le leader européen de l'immobilier commercial, il co-fonde Lymo, le pionnier du crowdfunding immobilier en Europe.

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