4 indispensables pour débuter en promotion immobilière

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Lorsque le présentateur de BFM Stéphane Soumier avait accueilli Lymo sur son plateau, il nous avait présenté avec le slogan : « Tous promoteurs ! ». Il est vrai qu’un de nos buts et de permettre à nos membres de mieux connaître ce fabuleux métier de la promotion immobilière. Aujourd’hui, cette connaissance peut être atteinte par deux moyens : soit en finançant des opérations – ce qui permet de se familiariser petit à petit avec le monde de l’immobilier- soit en étant partenaire de Lymo sur certaines opérations. Sur nos projets Cœur Toulouse, Le Verlaine et Esprit Jaurès, nous partageons en effet risque et profits avec des partenaires.

Que faut-il pour accompagner Lymo comme partenaire dans ses opérations ? Et plus généralement de quoi a-t-on besoin pour faire ses premiers pas en promotion immobilière ? Pour démarrer vos propres opérations de promotion immobilière, nous vous conseillons de maîtriser au moins un des 4 éléments suivants :

Le capital

La promotion immobilière est une industrie consommatrice de capital. Par exemple, sur nos petites opérations de 8-10 lots, le coût de revient (=somme de tous les coûts) tourne autour de 1 million d’euros. Les deux grands postes de coût sont l’achat du foncier et les travaux.

Donc sauf à ce que vous disposiez de réserver de cash importantes, vous allez devoir demander un prêt à la banque. Et c’est tout sauf évident car les banques sont généralement réticentes à prêter à des personnes qui n’ont pas d’expérience de la promotion (ce qui est injuste me direz-vous, car il faut bien démarrer quelque part). Par conséquent, si vous disposez de capital dès le début, vous levez un obstacle important dans la réalisation d’une opération immobilière.

Le foncier

On a coutume de dire que l’important dans la promotion immobilière, c’est « l’entrée » et la « sortie », c’est à dire l’achat du terrain et la vente des biens réalisés, et cela est vrai. Mais si on réfléchit bien, le plus important dans les 2 reste le foncier, car avec un foncier de qualité les ventes ne sont plus un problème ! Par conséquent, si vous disposez d’un très bon foncier, par exemple très bien placé, vous disposez d’un atout considérable pour démarrer une opération : les ventes seront donc aisées, les banques rassurées et plus faciles à convaincre.

Les ventes  

Rappelons l’évidence : vous ne ferez pas d’argent dans une opération de promotion immobilière si vous ne vendez pas vos biens. D’ailleurs, toute opération de promotion immobilière devrait débuter par une étude de marché répondant à la question : « comment vais-je vendre mes biens ? (cible, canal, prix) » Par conséquent, si pour une raison X ou Y vous avez sécurisé vos ventes, vous avez presque fait le plus dur. C’est ainsi que parmi les profils de certains promoteurs à succès on rencontre d’excellents vendeurs.

Le savoir

Le métier de la promotion immobilière est un métier de coordination : foncier, ventes, travaux, banques, notaires, mairie, etc… Vous n’êtes parfois spécialiste de rien mais vous devez avoir un avis pertinent sur tout, car un détail peut faire à tout moment capoter l’opération. Il est quasi impossible de trouver un profil expert sur tous les aspects, et encore moins une formation professionnelle permettant de l’acquérir parfaitement. Par conséquent, l’expérience joue un rôle prépondérant, et si vous avez le savoir sur l’ensemble de la chaîne de la promotion, apportée par des années de métier, vous disposez là encore d’un atout majeur, propice à rassurer notamment nos amis banquiers.

Conclusion

On dit souvent que démarrer dans la promotion est plus aisé en maîtrisant une des 4 composantes suivantes : le capital, le foncier, les ventes ou le savoir. Si vous en maîtrisez plus d’une, tant mieux pour vous ! Si vous n’en maîtrisez aucune, pas de problème : le meilleur conseil est alors de débuter chez un promoteur immobilier où vous pourrez acquérir de l’expérience, donc du savoir, et peut-être même y récupérer des contacts et des fonciers !

By | 2017-05-19T11:31:43+00:00 27 août 2016|Promotion immobilière|3 Comments

About the Author:

Jean-Baptiste est diplômé d'HEC, spécialisation Entrepreneurs. Après 5 années passées chez Unibail-Rodamco, le leader européen de l'immobilier commercial, il co-fonde Lymo, le pionnier du crowdfunding immobilier en Europe.

3 Commentaires

  1. Caré Joël 29/08/2016 à 17:05␣- Répondre

    Merci Jean-Baptiste pour cet article qui reflète bien les aspects essentiels à maîtriser de ce métier ô combien passionnant qu’est la promotion immobilière. L’ayant pratiqué pendant 10 ans en Nouvelle-Calédonie, j’ajouterais également l’environnement juridique qui peut-être difficile à gérer sans « relais » compétents et efficaces (type avocats, notaires, assurances…) pour la gestion des éventuels conflits (recours des tiers par exemple). L’exemple de la Nouvelle-Calédonie est tout de même particulier car par exemple la loi Spinetta de 1978 n’est pas applicable sur le territoire…du coup, en cas de malfaçons, le temps que le jugement soit rendue après l’expertise judiciaire, il vaut mieux avoir les reins solides pour avancer le coût travaux…

    • Merci Joël pour votre commentaire. Il est vrai que les relais juridiques sont primordiaux, mais ils ne font pas partie à mon sens (au même titre d’ailleurs que les architectes, les maîtres d’oeuvre,…) des apports fondamentaux qui permettent à un nouvel entrant de convaincre un opérateur établi de faire une opération avec lui. En tout cas pour des opérations simples comme celles de Lymo où les contraintes juridiques ne sont pas clé.

  2. Steve 12/09/2017 à 11:27␣- Répondre

    Bonjour. Grâce à cet article, j’ai appris un peu plus sur le métier de promoteur immobilier. J’en ai toujours entendu le plus grand bien, et maintenant, je comprends mieux pourquoi 🙂

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