Vous voudriez vous lancer dans la promotion mais ne savez pas par où commencer ? Nous vous indiquons dans ce post les étapes clés d’un projet de promotion. Et d’abord commençons par le début : qu’est ce qu’un promoteur ? C’est un organisme (une personne morale ou physique) qui achète un terrain, fait construire et revend le ou les biens. Sa valeur ajoutée réside dans sa capacité à coordonner l’ensemble du processus de construction et vente de manière rigoureuse. En effet, les processus sont souvent longs et coûteux et le moindre dérapage peut faire capoter une opération.

Prenons l’exemple d’un terrain sur lequel vous voulez construire un ou plusieurs logements et voyons pas-à-pas quelles sont les démarches à accomplir.

1. La recherche du terrain

En ce qui me concerne, je recherche des terrains déjà bâtis ou non d’environ 1000m². Seloger.com, grâce à la configuration d’alertes e-mail, me fournit 95% des biens intéressants. Le reste vient de diverses revues (logic-immo, presse régionale).

2. Le contact avec l’agence

Dès qu’un bien peut m’intéresser, je contacte l’agence et j’en demande plus. Est-ce que l’agent peut me décrire précisément sur le bien ? Est-ce que la configuration des lieux permet une construction ? Dans quelle zone du PLU se situe le bien ? Etc.

3. Le bilan de promotion

C’est l’étape clé de votre projet. C’est un fichier Excel relativement complexe qui vous permet de savoir rapidement si votre projet va être rentable ou non. En gros, si l’affaire se présente bien, c’est le moment de passer à la visite du bien.

4. La visite du bien

L’objectif est double : se rendre compte de l’état de la maison et visualiser la configuration des lieux : est-ce bien conforme à ce que j’avais imaginé ? Connaissant l’adresse, vous pourrez de plus désormais vous rendre surcadastre.gouv.fr pour obtenir les mesures exactes de la parcelle et affiner votre bilan.

5. La lettre d’offre

Si le bien vous convient, vous allez faire une offre, formalisée par une lettre. Y seront inscrits : descriptif du bien, conditions suspensives (si présentes), délai de réalisation des conditions suspensives, et évidemment prix que vous proposez.

6. La signature du compromis

Le compromis est un avant-contrat qui lie le vendeur et l’acheteur. Personnellement, je préfère le signer devant notaire pour plus de rigueur. Le compromis indique les modalités de la vente, récapitule les conditions suspensives, les délais pour les lever et fixe une date limite pour signer le contrat de vente.

7. Le travail d’architecte

Muni de votre compromis, vous allez pouvoir commencer à travailler avec un architecte. Ce dernier va être en charge de dessiner votre projet en s’assurant qu’il respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Compter deux mois avant que le dossier soit fini et le permis de construire déposé, le temps pour vous et votre architecte d’affiner le projet et d’aller voir la mairie pour leur pré-présenter le projet.

8. Le dépôt du permis de construire (PC)

Si vous avez bien travaillé avec la mairie auparavant, l’obtention de votre permis ne devrait pas poser de problèmes. La mairie a 3 mois pour vos répondre dans le cas de la construction de plusieurs logements, voire un mois supplémentaire si elle vous demande des pièces complémentaires.

9. La purge du PC, la commercialisation et l’obtention des crédits

Dans une période de deux mois à compter de l’obtention du PC, ce dernier peut être attaqué par des tiers et remis en question. Votre PC ne devient donc définitif qu’au terme de ces deux mois : on appelle cela la « purge » du PC.

Vous profiterez de cette période pour commercialiser vos logements et pour obtenir de la banque les financements dans le cas très probable où vous achetez à crédit.

10. La signature de l’acte authentique

C’est la signature du contrat de vente “officiel”. Elle se fait devant notaire. C’est à sa date que vous devenez officiellement propriétaire du bien. Elle a lieu lorsque les conditions suspensives sont levées, soit après l’obtention du crédit qui en est en général une.

11. Les travaux

Une fois le PC purgé, vous pourrez commencer les travaux. Vous aurez au préalable affiné avec votre maitre d’œuvre d’exécution les délais. En ce qui me concerne, je prévois 10 à 12 mois pour la construction de 5 à 6 logements. Au terme de vos travaux, vous pourrez livrer vos magnifiques logements à vos clients qui en deviendront entièrement propriétaires !

12. La livraison

Au terme de vos travaux, vous pourrez livrer vos magnifiques logements à vos clients qui en deviendront entièrement propriétaires. Ils vous règleront alors le restant dû du prix de l’appartement.

Au final, on voit qu’une opération de promotion modeste prend un temps non négligeable. Il faut compter entre 18 et 24 mois, pendant laquelle votre capacité à accélérer les étapes sera clé.