La démarche Bimby (3/3) : les 6 questions à se poser avant de construire

Un professionnel est toujours utile, y compris dans l’immobilier… Confiriez-vous votre travail à une personne qui ne l’a jamais fait ? C’est pourtant ce que beaucoup de gens font dans l’immobilier. Comme dans beaucoup de cas, la compétence se distingue lorsque la situation dégénère. Il faut parfois se faire aider par un professionnel (assistance à maîtrise d’ouvrage, conseil….) ou parfois lui laisser faire le projet dans sa globalité (micro-promoteur, constructeur de maison individuelle…), en gardant à l’esprit qu’il vaut mieux gagner 100 en ne faisant rien que prendre le risque de tout perdre en voulant gagner 120 en s’investissant pendant des années dans un projet immobilier. C’est en partant de ce constat que j’ai rédigé les questions suivantes qui vous serviront dans votre démarche BIMBY :

1-      Où vais-je construire ?

Il faut identifier le terrain. Est-il constructible ? Est-il accessible ? Est-il en zone inondable ? Est-il en zone de sismicité forte ?….

Un professionnel peut vous dire très rapidement si un terrain est constructible et quelles sont les implications de ces classements ou de l’état des risques naturels et technologiques.

2-      Pourquoi vais-je construire ?

Quelques personnes  « s’amusent » à construire ou « faire construire » mais généralement gagner de l’argent ou éviter de le gaspiller est l’objectif principal à moins d’être philanthrope. Quand bien même je construis pour « avoir une maison qui me correspond », il est peu apprécié de perdre une somme d’argent très importante à la revente.

Un professionnel peut vous expliquer les moyens de maximiser le profit en fonction du projet que vous voulez réaliser.

3-      Quand ai-je besoin de ce nouveau logement ou ces nouveaux logements ?

Très souvent, les délais d’un projet de construction sont méconnus. Il existe de multiples délais légaux et des délais de construction incompressibles.  D’autre part, la complexité du sujet impose de prévoir des aléas. En fonction du besoin, il vaut parfois mieux détacher un terrain que construire ou même vendre plutôt que s’engager dans un processus aux délais longs.

Un professionnel peut vous expliquer les options qui s’offrent à vous en fonction de l’objectif souhaité en terme de timing.

4-      Que vais-je réaliser sur ce terrain ?

Il faut savoir lire et parfois interpréter un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols pour déterminer ce que l’on « peut » faire sur un terrain. Les services urbanismes des mairies ou des communautés urbaines peuvent vous valider une option mais leur rôle n’est pas de vous encourager à construire la bâtisse qui vous correspond « le mieux ». Il faut aussi connaitre les voisins et savoir gérer leurs craintes. Que diriez-vous si une tour se construit devant votre fenêtre ?

Un professionnel peut vous aider à trouver l’option la plus adéquate à votre projet en fonction des règles d’urbanisme, de leurs évolutions futures et de l’urbanisation du quartier afin de « respecter l’environnement ».

5-      Qui peut réaliser mon projet ?

Il faut entreprendre de multiples démarches pour réaliser un projet de détachement de terrain ou de construction (démarches administratives, structuration juridique du projet, réalisation de la construction….). La question à se poser est la suivante : ai-je une connaissance exhaustive de ces démarches ? Suis-je prêt à m’investir à 200% (et c’est du temps)  dans ce projet sur une période longue (6 mois à 4 ans) ?

Un professionnel peut vous aiguiller sur les démarches à entreprendre ou les réaliser lui-même.

6-      Comment vais-je financer mon projet ?

Un projet immobilier peut s’avérer onéreux.  Le mode de financement choisi est donc primordial et préfigure de la réussite du projet. Un mauvais mode de financement peut entrainer une grosse perte sur un projet ou un projet qui ne se termine jamais.

Un professionnel vous indiquera les modes de financement à disposition pour réaliser votre projet en vous établissant les risques et les avantages de chacune des solutions.  Il vous dira également si le projet de construction est trop risqué en fonction de votre profil.