Ce top 5 est inspiré de faits réels rencontrés au cours des cinq dernières années dans les copropriétés pour lesquelles nous avons travaillé.

 

Numéro 1 : La lumière des parties communes

  • Cause : La réglementation « handicapés » des résidences récentes impose un éclairement de 20 lux sur toute partie du cheminement extérieur et 100 lux en tout point des circulations intérieures.
  • Conséquence technique : Les promoteurs constructeurs multiplient les spots lumineux, y compris à l’extérieur.
  • Conséquence financière pour la copropriété : des factures d’électricité très élevées, qui font souvent débat dans les assemblées générales.
  • Solutions : Certaines copropriétés décident souvent de modifier les minuteries avec un succès modéré. D’autres suppriment une ampoule sur deux.

 

Numéro 2 : L’évacuation des eaux usées et pluviales

  • Cause : Les règles locales d’urbanisme imposent souvent de relever les eaux évacuées au niveau de la chaussée si la construction est sous le niveau de la chaussée (Peu importe que les réseaux permettent l’évacuation via une pente naturelle ou non)
  • Conséquence technique : Le promoteur constructeur installe des pompes de relevage.
  • Conséquence financière pour la copropriété : environ 1000€ HT d’entretien par pompe par an.
  • Solution : aucune solution miracle mais une alerte particulièrement agressive aux locataires sur l’existence de ces pompes permet de ménager les systèmes

 

Numéro 3 : Le ramassage des ordures ménagères

  • Cause : Il est souvent exigé une aire de présentation des ordures ménagères dans les PLU. Il est souvent exigé un local poubelle fermé dans les PLU. Il est très souvent impossible de combiner aire et local.
  • Conséquence technique : Le promoteur construit une aire de présentation à l’entrée de la résidence et un local dans la résidence.
  • Conséquence financière pour la copropriété : Une personne doit déplacer les poubelles et nettoyer les deux locaux. 1 h de travail engagé est 1h payée. A raison de 2 fois par semaine et 7€ de l’heure : la copropriété paiera a minima 2*7*52 = 728€HT pour sortir des poubelles et entretenir les locaux.
  • Solution : Mettre directement les poubelles sur l’aire de présentation ou établir un roulement chez les résidents pour sortir les poubelles (encore faut-il du civisme chez les résidents…)

 

Numéro 4 : la mise en place du label BBC et de la réglementation thermique 2012

  • Cause : Les grenelles de l’environnement et autres évolutions de réglementations thermiques nous ont amené à des performances de logements en deçà des 50kwh/m2 soit une consommation en énergie théorique proche de 0.
  • Conséquence technique : Devant la difficulté d’atteindre ces performances en utilisant uniquement les matériaux traditionnels de construction, les promoteurs ont installé des panneaux photovoltaïques et autres panneaux solaires. Souvent, le gaz est préconisé au détriment du tout électricité ce qui oblige à rajouter un compteur spécifique.
  • Conséquence financière pour la copropriété : Si EDF joue son rôle correctement, la copropriété peut en tirer bénéfice sur le moyen terme. Néanmoins, la mise en place de ces contrats peut s’avérer très laborieuse. Le coût d’entretien des panneaux est encore aujourd’hui assez incertain, ainsi que le conditionnement des panneaux en fin de vie. Sans parler de l’obligation de rajouter plusieurs compteurs.
  • Solution : Provisionner le montant pour le retrait des panneaux à horizon 10 ou 15 ou 20 ans en fonction du contrat avec EDF et être insistant avec EDF pour la mise en place du contrat.

 

Numéro 5 : L’obligation de réalisation d’espaces verts

  • Cause : Les règlements d’urbanisme imposent très souvent la réalisation d’une surface d’espaces verts dans des zones denses.
  • Conséquences techniques : Les promoteurs constructeurs sèment du gazon, plantent des arbres sur des terrains peu fertiles ou implantent des toitures végétalisées.
  • Conséquences financières pour la copropriété : Les gazons jaunissent très vite et doivent être replantés. Les arbres font parfois travailler les enrobés des parkings. Les toitures végétalisées doivent être entretenues annuellement. Les copropriétaires doivent retravailler à terme ces espaces au risque de voir la valeur de la copropriété dévaluée.
  • Solutions : Utiliser éventuellement du gazon synthétique. Retirer les arbres aux racines puissantes. Et plus largement demander l’aide d’un paysagiste sur le devenir de votre espace vert.