Nous venons de rembourser une nouvelle opération, Cœur Toulouse. C’est la 5è fois que Lymo rembourse une opération, ce qui fait de Lymo la plateforme au ratio sommes collectées/sommes remboursées le plus élevé de son industrie (voir ici pour un rappel des objectifs que selon nous doit poursuivre une plateforme). A cette occasion, il est toujours intéressant de revenir sur son déroulement : cela permet de tracer un bilan, voir ce qui a fonctionné et ce qui a moins fonctionné, et s’améliorer sur les prochaines opérations.

 

Le projet

Nous avons travaillé ce projet en coopération avec la société IBP développement. Cette société, par l’intermédiaire de son gérant Mr Ouisse, avait fait l’acquisition d’une maison délabrée en plein centre de Toulouse. Y vivait une vieille dame depuis de nombreuses années. Cette dame décédée, ses descendants ont vendu la parcelle à IBP développement, qui s’est associé au promoteur Lymo comme nous l’avons relaté dans un précédent article de blog : IBP développement a apporté le terrain et le suivi du maître d’œuvre, Lymo le financement et les ventes.

Coeur Toulouse Lymo crowdfunding Immobilier

La maison ancienne, qui sera détruite pour permettre la construction de la résidence 

 

Les étapes

Février 2015

Lymo et IBP développement s’associent dans le projet Cœur Toulouse. Nous signons une convention de copromotion : c’est une convention qui (i) liste toutes les tâches d’une opération de promotion immobilière, (ii) définit quelles tâches sont réalisées par quelle partie au contrat, et (iii) spécifie le partage des revenus.

Nous réalisons la levée de fonds sur la plateforme Lymo. Cette levée de fonds détiendra pendant longtemps le record de la levée la plus rapide de la plateforme : 280 000€ sont levés en 17 minutes ! (Esprit Jaurès récemment a fait mieux). Peu après, avec ces fonds ainsi que le prêt bancaire consenti par la caisse d’Epargne, nous achetons le terrain.

Les travaux démarrent. Ils débutent par la démolition de la maison existante.

Les travaux sont terminés, les 11 logements sont livrés à leurs propriéta
 

 

Anecdotes

  • La vieille dame qui habitait dans la maison vivait là depuis certainement des dizaines d’années. Elle continuait d’habiter en plein Toulouse dans des conditions de salubrité d’un autre âge, avec des toilettes dans le jardin par exemple. Décalage (triste) entre l’hyper centralité d’un logement et l’hyper isolement que certaines personnes peuvent connaître.
  • Nous avons été nous-mêmes étonnés des niveaux de prix auquel les appartements se sont vendus (environ 5100€/m²). La rareté d’appartements neufs dans le centre de Toulouse explique cela. Nous nous sommes servis de cette expérience pour fixer les prix de nos résidences suivantes (Esprit Jaurès, Esprit Brienne, etc…)

 

La communication pendant le projet

Nous informons nos investisseurs trimestriellement des avancées d’un dossier. Ils reçoivent une communication synthétique et factuelle de l’avancée du dossier, par exemple celle du T4 2015 que je reproduis ci-dessous.


 

 

Remboursement des intérêts pour les investisseurs

Prenons l’exemple d’une personne qui aurait investi 10 000€ dans l’opération. Ici l’encaissement a eu lieu le 16/04/2015 et le remboursement, une fois l’opération livrée, le 02/09/2016.

Chiffres clés

  • Nombre de jours d’investissement = 505 jours (du 16/04/2015 inclus au au 02/09/2016 inclus)
  • Montant investi = 10 000€
  • Rémunération = 10%/an avec intérêts composés
  • Coupon = 10 000*(1+10%)^(505/365) -10 000 = 1 409,57€

Nous avons donc reversé à cet investisseur 10 000 + 1 409,57= 11 409,57€.

 

Les images de la résidence terminée

Conclusion

Quelles conclusions tirer pour vous investisseur qui voulez investir dans une prochaine opération ? Toujours les les règles de bon sens qu’il convient de rappeler : 1/ Ne jamais investir dans ce que l’on en comprend pas et 2/ Ne jamais oublier que risque et rentabilité vont de pair. Le crowdfunding immobilier offre des rentabilités élevées, donc le risque est élevé. Afin de sécuriser les investisseurs, Lymo a pris le parti dès le début de contrôler ses opérations de A à Z, et ne se rémunère que si le projet réussit. Cela créé un alignement d’intérêt vertueux entre investisseurs et plateforme, et nous espérons que cela nous mènera, ensemble, vers de nouveaux succès.