Nous allons revenir dans cet article sur l’opération Cœur Thonon, que nous avons remboursée cet été. Cet opération est intéressante à deux titres : il s’agit de la première opération développée loin de ses bases par Lymo (Haute-Savoie alors que nous sommes basés à Toulouse) et de l’opération pour laquelle nous avons remboursé la plus grosse somme (619 000€ pour une collecte de 500 000€).

Le projet

Le Genevois français est une région dynamique du point de vue de l’immobilier. En effet, le haut de niveau de vie en Suisse fait qu’un certain nombre de frontaliers a choisi de travailler sur le pourtour suisse du lac Léman mais d’habiter sur le côté français, bien moins cher. Ils font la navette tous les jours, soit en voiture, soit en bateau. Nous avons donc décidé dès le début de nous implanter sur place à Thonon-les-Bains. Nous avons sélectionné une parcelle avec une maison existante, dans le but de détruire cette parcelle pour construire un collectif de 24 logements.

Les étapes

Février 2014

Signature du compromis chez le notaire, préalable à l’acquisition de la maison plusieurs mois plus tard. Nous déposons peu après un Permis de construire (PC) en mairie pour un collectif de 24 lots.

Nous obtenons l’accord de la mairie sur le Permis de Construire. Nous avons l’obligation d’afficher cet accord sur la propriété. Pendant 3 mois à compter de l’affichage, des personnes dont les intérêts seraient menacés par le projet ont la possibilité de poser un recours, ce qui peut mener à la suspension et voire à l’abandon du projet. Des voisins se servent parfois de cette possibilité pour rançonner les promoteurs, ce qui nous est arrivé ici comme nous le verrons après.

Nous vendons très vite la totalité des lots. L’immobilier repart de manière fulgurante à l’époque et nous passons par un commercialisateur d’envergure nationale qui vend l’ensemble des lots en quelques minutes. Les résidences de petite taille sont en effet particulièrement prisées.

Nous levons 500 000€ auprès de 118 investisseurs sur notre plateforme. Comme il est de coutume dans les montages Lymo, une banque (ici le Crédit Agricole des Savoie) nous prêtera la majeure partie de l’argent nécessaire à l’achat, le complément étant donc levé via le crowdfunding.

Nous livrons la totalité des lots de la résidence.

Grâce à la marge réalisée sur l’opération, Lymo rembourse 118 investisseurs avec 10% d’intérêts annuels.

 

Anecdotes

  • Il s’agissait donc d’une opération loin de nos bases, puisque Thonon-les-Bains et Toulouse sont distantes de plus de 700km. Avec le recul, les critères clés de réussite pour nous ont été de 2 ordres : 1/ que certains d’entre nous aient déjà travaillé dans la zone, et connaissent bien son potentiel et 2/ d’avoir trouvé un maître d’oeuvre compétent sur lequel on puisse s’appuyer efficacement pour nous représenter sur place. Par exemple, il y a paradoxalement assez peu de concurrence sur certains corps d’état localement, ce qui permet à certains artisans de gonfler les prix : connaître cette situation particulière et l’anticiper pour nos coûts travaux a été bénéfique.
  • Un voisin très proche du foncier a posé un recours : il s’inquiétait de l’impact des travaux sur sa santé, et craignait qu’un immeuble construit si près de sa parcelle soit de nature à déprécier sa propriété. Nous avons décidé de lui proposer de racheter sa parcelle en contrepartie de l’abandon de son recours. Nous allons donc prochainement construire un projet similaire à Cœur Thonon à proximité. Nous l’avons appelé Côté Thonon et nous allons le mettre en financement dans les mois à venir.

 

La projet : avant/après

Il est toujours intéressant de comparer le visuel d’une opération réalisé avant la construction et le rendu après construction.

Photo de la résidence prise le 29 juin 2017
 

Les images du projet terminé

 

Remboursement des intérêts pour les investisseurs

Prenons l’exemple d’une personne qui aurait investi 10 000€ dans l’opération. Ici l’encaissement a eu lieu le 02/05/2015 et le remboursement, une fois l’opération finie, le 01/08/2017.

Chiffres clés

  • Nombre de jours d’investissement = 822 jours (du 02/05/2015 exclu au  au 01/08/2017 inclus)
  • Montant investi = 10 000€
  • Rémunération = 10%/an avec intérêts composés
  • Coupon = 2394,20€

Nous avons donc reversé à cet investisseur 10 000 + 2394,20 = 12 394,20€.

Conclusion : pour aller plus loin

Il s’agit déjà de la 13è opération remboursée par Lymo. Nous sommes ainsi heureux de valider notre modèle d’investissement dans les mini-résidences contrôlées de A à Z, et ce n’est sûrement qu’un début tant le potentiel pour ce type d’opérations est important, non seulement en France mais aussi probablement à l’étranger. Donc à très bientôt pour de nouvelles opérations Lymo !