A l’heure où j’écris cet article, ce n’est peut-être pas une mais deux révolutions qui sont en train de secouer les prêts immobiliers. D’une part, la récente baisse des taux décidée par la BCE peut laisser penser que les taux des prêts immobiliers aux particuliers vont eux aussi encore baisser. Par ailleurs, et on le sait moins, les futures réglementations bancaires vont peut-être modifier en profondeur la façon dont les prêts vont être accordés. Focus sur ce dernier point.

Le prêt immobilier dans le viseur du comité de Bâle

Créé en 1974 par les dix principaux pays industrialisés, le Comité de Bâle est chargé de renforcer la solidité du système financier mondial. Le comité s’est engagé dans une révision de la réglementation bancaire suite à la crise financière de 2008. Cette révision du Comité de Bâle n’est qu’au stade de propositions mais les mesures pourraient avoir un impact lourd sur la production de crédits et notamment les emprunts immobiliers en France.
En effet, la notion de fonds propres a été revue et de nouveaux ratios ont vu le jour pour mieux encadrer le risque de levier excessif et de liquidité. Or le Comité entrevoit en ce moment la finalisation de cette réforme et envisage d’imposer aux prêteurs Français (c’est à dire les banques) une augmentation de leurs fonds propres (c’est à dire leurs réserves disponibles) et donc une meilleure sécurisation en cas de troubles économiques. Si cette mesure prend forme, les prêteurs vont devoir modifier leur façon de prêter de l’argent aux particuliers et devront donc transférer le risque sur les emprunteurs, notamment en ce qui concerne les prêts hypothécaires.

L’impact sur le crédit immobilier en France

Concrètement, le transfert des risques sur l’emprunteur reviendrait à lui demander plus de garanties lors de la souscription d’un contrat de prêt immobilier. Autrement dit, les financements pour ce type de prêts exigeront obligatoirement un apport minimum et les prêteurs se baseront sur la valeur du bien pour accorder les prêts.
En France, les prêteurs se basent essentiellement sur la capacité de remboursement (calcul du taux d’endettement, montant des revenus et des charges, etc…) contrairement aux pays anglo-saxons. Cette révision entraînerait un profond changement dans la méthode d’évaluation du risque pour les banques et une bonne partie des emprunteurs actuels n’auraient plus accès aux emprunts immobiliers.
Les emprunteurs n’ayant pas d’apport ne pourront pas bénéficier de prêt d’argent auprès des banques et devront se tourner vers d’autres projets. C’est le système de prêt Français qui est remis en cause et notamment les différentes lois de consommation successives entreprises depuis plusieurs années.

Investissement en crowdfunding : concerné ?

Ces mesures, encore à l’état de réflexion, devraient être annoncées en fin d’année 2016 par le Comité de Bâle : c’est un engagement qui a été pris lors de la réunion du G20 ayant eu lieu en novembre 2015 à Antalya en Turquie. L’objectif final étant d’avoir un socle réglementaire stabilisé, il est probable que des ajustements soient réalisés dans différents pays comme notamment la France.
S’il était réalisé, un tel transfert de risques va donc priver de nombreux ménages n’ayant pas d’apport d’investissements financiers (entreprise, locatif, projets divers) car les banques demanderont plus de garanties. La possibilité d’investir par les banques va ainsi prendre du plomb dans l’aile et il est fort possible que les investisseurs se tournent vers des solutions alternatives comme notamment le crowdlending. Affaire à suivre.