Est-ce le rôle de l’investisseur privé (vous) de financer le logement social ? Assurément non ! C’est pourtant ce que vous faites sans le savoir.

L’obligation de construction de logement social

Les grands promoteurs nationaux détiennent les ¾ du marché de la production de logements collectifs. Ils construisent, de manière constante et invariable, des résidences de plus de 20 logements pour bénéficier d’économies d’échelles significatives. L’Etat, pour accélérer l’augmentation du parc immobilier social, a introduit, de manière progressive, une contrainte financière forte et insidieuse : l’obligation pour les prmoteurs de construire des logements dits « sociaux ».

Chaque commune, au travers de son PLU, oblige en effet tout Maître d’Ouvrage à affecter une part significative de sa résidence (de 20 % à 45 %  en fonction du volume du programme et de la ville) au logement social. Le prix de cession de ces logements, très encadré par les financements publics, conduit le promoteur à vendre ces logements à un prix très inférieur à son prix de revient réel.

Le promoteur répercute les coûts du logement social sur les autres logements

Le promoteur, en rien philanthrope, ne peut donc que répercuter cette perte théorique sur les prix de vente des logements du marché libre afin de présenter un bilan d’opération normalement bénéficiaire (marge inférieure à 10 %). Ce transfert de masse financière conduit donc à faire supporter à chaque acquéreur de logement neuf dans une copropriété de plus de 20 logements un coût supplémentaire lié au financement du logement social variant de 5 à 13 % de son acquisition globale ! Ceci, bien sûr, de manière opaque et en dehors de toute légitime information apportée aux nouveaux acquéreurs…

Acheter dans des copropriétés sans logement social

Outre l’aspect juridiquement très discutable de cette obligation de vente à perte imposée au promoteur (qui n’a d’ailleurs jamais été discutée devant un tribunal.. et pour cause), la seule question qu’il faut donc se poser demeure : comment éviter de perdre de manière automatique plus ou moins 10 % de mon investissement le jour où j’achète un appartement ? Il n’existe qu’une seule et unique solution : acheter dans une copropriété de moins de 1 000 m2 puisque ce seuil correspond au volume minimum à partir duquel l’Etat impose la construction de logements sociaux !

Une nouvelle illustration du SMALL IS BEAUTIFUL puisque outre l’absence de pénalités financières du fait de l’absence de logement social, une micro-copropriété vous garantit de plus un voisinage direct provenant du marché libre – A bon entendeur….