Le succès du crowdfunding immobilier ne se dément pas. Plus les journalistes en parlent, plus les investisseurs sont intéressés et viennent sur nos plateformes. Chaque investisseur se posant forcément la question : quelle plateforme choisir ?

Du coup, dans ce post j’ai envie d’aborder une question fondamentale : comment choisir ? Sur quels critères une plateforme peut-elle être considérée comme « la meilleure » ?

Prenons un exemple

Pour cela, prenons un exemple et posons les hypothèses. Toutes les plateformes présentant des projets aux rentabilités comparables (autour de 10%/an), nous prendrons l’exemple d’une plateforme qui a financé 10 projets avec des rendements prévisionnels de 10%.

Projet 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rendement prévisionnel 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

 

La meilleure plateforme est-elle celle qui lève le plus d’argent ?

Bon, commençons avec le plus facile. Evidemment que la réponse est : non. Le métier des plateformes de crowdfunding immobilier n’est pas de lever de l’argent, mais de lever de l’argent ET de faire en sorte qu’il soit rendu avec plus-value aux investisseurs. On ne peut donc pas juger de la qualité d’une plateforme seulement au regard des sommes qu’elle lève.

 

La meilleure plateforme est-elle donc celle qui lève le plus d’argent ET en reverse la plus grande quantité ?

Plus subtil, mais là encore la réponse est non. Continuons notre démonstration et imaginons le cas de la même plateforme, qui finance 10 projets mais n’en rembourse qu’un, le plus gros.

Projet 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 TOTAL
Rendement prévisionnel 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
Sommes levées (Mn€) 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 1 1,9
Sommes remboursées (Mn€) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,1 1,1

 

Son ratio projets remboursés/projets financés est correct (1,1/1,9) : avoir remboursé 1,1Mn€ peut sembler hors du contexte une bonne performance. Mais du point de vue de l’investisseur, gros problème : si vous aviez investi dans chacun des projets, vous n’auriez gagné de l’argent qu’une fois sur dix ! Ce n’est pas tenable sur le long terme pour une plate-forme. Peu d’investisseurs souhaitent investir dans des projets où les risques sont si importants.

Mais alors quelle plateforme peut-elle être considérée la meilleure ?

En tant qu’investisseur, vous cherchez à gagner plus d’argent que ce que vous avez investi. Mais pas 1 fois sur 10. La meilleure plateforme est donc celle qui vous rembourse le plus souvent les sommes qu’elle a promises. On peut parler de plateforme au meilleur historique, ou en anglais de plateforme au meilleur track-record : non seulement vous êtes remboursé, mais à chaque fois que vous investissez.

Une difficulté : l’absence de recul

Problème : notre industrie est tellement jeune qu’au 1er octobre 2015 seuls 4 projets de crowdfunding immobilier ont été remboursés aux investisseurs sur plus de 50 financés. Un certain nombre de plateformes ne communique que sur les sommes levées, et certains journalistes reprennent ces chiffres. Or personne ne sait vraiment combien vont réellement être remboursés sur les 50 financés. La 1ère règle de bon sens de tout investissement reste donc d’actualité : faites votre travail, posez des questions, et regardez de près le track-record des plateformes !