S’il y a bien un point qui n’a pas changé dans la stratégie de Lymo depuis le début, c’est bien notre attachement à la mini-résidence. Pour rappel, une mini-résidence est une résidence de moins de 20 lots. Il faut savoir que les gros promoteurs (Bouygues, Nexity…) ne font jamais de résidences de ce format, car ce n’est pas assez rentable pour eux. C’est donc d’abord par positionnement (pour ne pas être en concurrence frontale avec ces mastodontes) que Lymo a choisi ce segment. Mais pas uniquement, et je dirais même surtout pas uniquement : c’est avant tout un produit différenciant dont je vais rappeler les avantages pour l’acquéreur, et partant, pour l’investisseur – la vente étant la clé de la réussite d’un programme immobilier en crowdfunding.

Moins de voisins

Bon, on démarre avec le plus simple. Moins de lots = moins de voisins dans votre résidence. Moins de voisins signifie que vous les connaissez tous, au moins de vue. Outre l’aspect moins anonyme de la résidence, cela veut également dire que vous rencontrerez moins de personnes inconnues et serez plus réactif si le besoin se fait sentir de déceler des intrus.

Moins de charges

Plus subtil. En quoi le fait d’avoir une résidence plus petite diminue les charges de copropriété ? Pour pouvoir le démontrer, nous avons réalisé une plaquette commerciale que je joins ci-dessous.

mini résidence lymo

L’idée est donc de pouvoir démontrer la différence, pas seulement l’affirmer. Nous avons donc pris pour étalon une résidence récente de 40 lots construite sur Toulouse. Elle n’a pas été construite par Lymo. Un de nos amis y a acheté en défiscalisation, ce qui nous permet d’avoir accès aux montants des charges.

Il en ressort que l’économie de charges générée par la mini-résidence par rapport à cet étalon oscille entre 21% et 47%, ce qui n’est pas négligeable.

Les principales différences viennent des postes suivants :

  • Ascenseurs : nos mini-résidences en sont généralement dépourvues. Or, sur la résidence étalon, elles représentent 14% du total des charges. Autant d’économies réalisées pour notre acquéreur en mini-résidence.
  • Espaces Verts : nous veillons en conception à limiter les espaces verts. Nous savons tous que de beaux espaces verts font plaisir à tout le monde à la livraison, mais il faut les entretenir. Et soit on le fait et cela coûte cher, soit on ne le fait pas et le beau devient vite laid. Conclusion : nous limitons au maximum les espaces verts communs, et nous les transférons en parties privatives, si possibles celles visibles. L’aspect de la résidence reste fleuri, et les propriétaires sont plus enclins à les entretenir
  • Syndic : les petites copropriétés sont propices aux syndics bénévoles car plus faciles à gérer. Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez relire notre expérience de syndic bénévole relatée dans cet article de blog.

Pas de logement social

Les promoteurs ont l’obligation de réserver dans les résidences qu’ils construisent une certaine quantité de logements pour les personnes aux revenus modestes. Ces logements sont gérés par des organismes para-publics (offices HLM). A titre personnel, je suis très favorable à ces initiatives : elles visent à répartir des populations à revenus modestes au lieu de les ghettoïser dans des quartiers spécifiques (erreur des années 60-70). Certains acquéreurs pensent cependant – à tort ou à raison – que la présence de tels logements dans leur résidence dévalue leur bien. Or, les mairies fixent en fait des seuils à partir desquels les logements sociaux sont obligatoires dans les résidences. Et les mini-résidences, du fait de leur taille, sont en dessous de ces seuils.

Mieux placé

Ici, le raisonnement est simple : puisque les résidences Lymo sont plus petites, elles ont besoin de petits terrains, et ces derniers sont encore disponibles dans des zones où les gros terrains sont beaucoup plus rares. Exemple : en centre-ville de Toulouse, il est très difficile désormais de trouver des terrains permettant la réalisation de grandes résidences, alors qu’on trouve encore des « dents creuses » dans lesquelles peuvent se nicher des mini-résidences. Par conséquent, nous ne visons avec les mini-résidences que les centres villes ou 1ère couronne des grands centres urbains : pas d’avantage concurrentiel à aller plus loin.

Conclusion : et le crowdfunding dans tout ça ?

Le dernier avantage de la mini-résidence tient à sa durée. 24 mois sont nécessaires en moyenne pour gérer un projet de A à Z (cf chronologie ici). L’investisseur n’intervient qu’à la fin du 12è mois, une fois le projet financé par une banque et purgé. Par conséquent, il peut espérer toucher capital et intérêts au bout de 12 mois, mettons 18 en comptant les aléas. C’est une durée courte appréciée des investisseurs, et particulièrement adaptée au crowdfunding !