Lymo vient de fêter ses 6 ans, incroyable non ? C’est passé très vite de notre côté. Nous sommes désormais 25, alors que nous étions 3 associés fondateurs au départ. Nous gérons actuellement une cinquantaine de projets dans 8 régions françaises. Nous avons vendu plus de 100 appartements l’année dernière et Bouygues Immobilier est rentré  à notre capital il y a presque 4 ans déjà. Bref, c’est le moment de faire un petit bilan et de se projeter sur les années à venir.

Une stratégie inchangée depuis 6 ans

La naissance de Lymo est liée à un paradoxe : les acquéreurs souhaitent en majorité acheter des appartements dans des mini-résidences (car les mini-résidences de 10 à 20 lots ont peu de logements et moins de charges de copropriété) mais aucun promoteur national n’est spécialiste des mini-résidences (car il est plus rentable pour eux de réaliser des grosses résidences). Pour atteindre cet objectif-là, Lymo a créé la première plateforme de crowdfunding immobilier en France, ce faisant permettant à des centaines de personnes de toucher des rentabilités élevées qui étaient auparavant réservées à des investisseurs privilégiés – ceux qui connaissaient le promoteur. Depuis 2013, nous avons ainsi remboursé plus de 6 millions d’euros avec une rentabilité moyenne de 8,5% par an.

Cette stratégie n’a absolument pas changé. Notre mission ? Améliorer la ville de demain. Notre stratégie ?  Construire des mini-résidences grâce à notre communauté (on appelle cela la densification douce – présentée comme étant une des voies pour construire des villes moins consommatrices d’espaces et de ressources). Notre tactique ? Automatiser la promotion immobilière (via notamment le développement d’un logiciel interne appelé Pyramide dont on a déjà parlé ici). Quel en a été le résultat ?

La naissance de Lymo est liée à un paradoxe : les acquéreurs d’appartements privilégient les mini-résidences mais aucun promoteur national n’est spécialiste de ce segment.

Chiffres clés opérations

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la volumétrie des projets traités chez Lymo. Au 31 décembre 2018, nos projets étaient situés dans 8 agglomérations différentes : Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Lille, Nice et le Genevois français.

 

2015 2016 2017 2018
Nombre de compromis signés 15 19 28 21
Nombre de projets en cours au 31/12 (1) 31 35 55 51

(1) Projets non encore clôturés

Nous avons mis l’accent sur le développement en 2017, ce qui explique notamment la forte croissance des levées de fonds un an après sur 2018 (cf. plus bas). Nous avons volontairement freiné le développement début 2018 pour deux raisons. D’une part nous voulions mieux organiser cette forte hausse d’activité, et d’autre part nous avons souhaité repositionner le produit Lymo sur un format plus facilement duplicable selon nous : plus d’opérations de logements neufs de 15-20 lots (objectif 80% du total des projets à terme) et moins d’opérations de rénovation ou de lotissement (20%).

 

Éléments financiers

Le business model de Lymo est un business model de promoteur immobilier : nous gagnons de l’argent en vendant des logements. Nos chiffres clés sont donc avant tout les chiffres financiers de notre activité de promotion.

2015 2016 2017 2018
Volume d’Affaires (Mn€) (1) 2 8,3 14 22,4
Résultat courant avant impôts (k€) -2 160 177 (à venir) (2)
Résulat net (k€) 9 154 147 (à venir) (2)

(1) Volume d’affaires = somme HT des lots actés dans l’année civile.
(2) Les résultats finaux ne peuvent être connus avant avril 2019 : nous attendons de savoir quels projets seront purgés au 31/03/19 pour constater ou non un produit correspondant sur 2018

Nous avons acté une centaine de lots en 2018, pour un Volume d’Affaires de plus de 22 Mn d’€. Financièrement, notre stratégie a été, et continue à être, celle d’un développement rentable : nous investissons l’ensemble de nos bénéfices dans le développement de la société tout en veillant à conserver des résultats positifs. Nous souhaitons conserver cette position à moyen terme, car elle nous met en position favorable que nous souhaitions ultérieurement lever des fonds ou non (rien n’est prévu à ce stade).

 

Chiffres clés crowdfunding

Lymo est également une plateforme de crowdfunding immobilier, portée par sa filiale Lymo Finance.

2015 2016 2017 2018
Sommes collectées
(nombre de projets)		 2 215 (7) 3 022 (10) 3 639 (10) 6 880 (15)
Sommes remboursées
(nombre de projets)		 242 (1) 1 462 (6) 1 881 (5) 1 974 (6)

 

La forte croissance des sommes collectées en 2018 s’explique à la fois par la hausse du nombre de projets en financement (+ 50%), mais également par l’accroissement du montant moyen levé, avec les collectes record d’Esprit Saône (0,9 Mn€ levés), Côté XVIII (0,9) et le Galivry (1,1).

 

Éléments marquants 2018 et enjeux 2019

1. Contraction du nombre d’autorisations d’urbanisme délivrées : dans l’attente des élections municipales de 2020, un grand nombre de mairies refuse depuis quelques mois de délivrer de nouvelles autorisations d’urbanisme. Or nous avons pour objectif de signer 60% de compromis en plus en 2019 vs. 2018. Par conséquent, nous anticipons que ce sujet sera notre principal enjeu pour 2019.
2. Surchauffe des coûts travaux sur certains marchés : dans les zones où la construction a été très soutenue (Genevois Français) et/ou où les prix ont flambé (Bordeaux), les coûts travaux ont sensiblement augmenté, ce qui a pu avoir des impacts négatifs sur certains projets (l’inverse a aussi été vrai : des impacts positifs liés à des hausses de prix de vente inattendues). Nous anticipons un retour à la normale, voire une baisse globale et nationale des coûts travaux sur 2019 sous l’effet de la contraction des autorisations d’urbanisme.
3. Appétit constant des acquéreurs pour la mini-résidence : de nouveau la commercialisation n’a pas été un sujet sur 2018 tant les taux d’intérêt restent bas et les acquéreurs plébiscitent la mini-résidence. La demande reste forte mais les projets sont bloqués en mairie (cf. plus haut), par conséquent nous anticipons globalement une hausse des prix en 2019.
4. Succès des collectes en crowdfunding : les investisseurs apprécient toujours autant le rapport rendement/risque du crowdfunding immobilier. Plus de 400Mn€ ont été levés en France sur le segment depuis que Lymo a effectué sa première levée en 2013. L’équation économique n’est pour autant pas si facile à trouver pour les plateformes d’intermédiation pure, au moment où les sources de financement sont multiples pour les promoteurs. Des plateformes sont cédées (Homunity) et d’autres créent des véhicules plus sophistiqués (Anaxago).
5. Accélération de la digitalisation : 3 informaticiens développent aujourd’hui à plein temps notre logiciel interne de gestion de projets, Pyramide. Il doit servir notre mission, qui est d’automatiser la promotion immobilière. Nous avons à cet effet passé la moitié de l’année 2018 à migrer le logiciel sur une nouvelle technologie pour le rendre plus performant techniquement. Nous réfléchissons désormais à l’opportunité d’accélérer son développement afin éventuellement, à terme, de le vendre comme progiciel d’entreprise à des promoteurs tiers.

 

Objectifs 2019

Notre plan à moyen terme est de signer sous compromis 1000 lots en 2021. L’objectif de l’année 2019 sera de signer 34 compromis pour un total de 442 lots (13 lots en moyenne par résidence). L’objectif est ambitieux au regard des difficultés conjoncturelles énoncées plus haut, mais pas inatteignable. Il sera accompagné d’une gestion plus fine de l’organisation des 25 collaborateurs que nous sommes désormais (via notamment la mise en place d’un système d’objectifs individuels trimestriels), qui devrait nous permettre d’augmenter sensiblement le nombre de lots actés (environ 100 en 2018) et de réduire nos coûts et délais travaux.