Les 5 étapes de l’achat d’un appartement

Ca y est, vous vous êtes décidé à prendre en main votre destin et vous vous mettez en recherche du bien à acquérir. Vous ne savez pas forcément quelles sont les étapes et leur durée. Ce post vous indiquera à quoi vous attendre. Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement dans le centre de Paris.

1- Le choix du bien

Durée : variable – 1 mois minimum

Vous serez probablement très excité de commencer votre chasse, mais attention de ne pas partir tous azimuts et sans méthode. Voilà comment je procède. En premier lieu, je décide la fourchette de prix et l’emplacement en veillant bien à garder ce dernier critère assez large (une dizaine d’arrondissements à Paris par exemple). Ensuite, je visite un maximum d’appartements correspondant à ces critères. Au moins une quinzaine. Et je ne me décide pas avant à moins de tomber sur l’énorme coup de cœur. Vous allez effectuer un achat de plusieurs centaines de milliers d’euros. Il vous faut être sûr de votre achat. Je vous garantie qu’après une quinzaine de visites, vous allez tout de suite comprendre si le bien est fait pour vous ou non.

2- La négociation

Durée : variable – à vous de la fixer

Il faut bien comprendre qu’une négociation, c’est un rapport de force. Vous devez identifier celle des deux parties qui est en position de force. Quand j’ai acheté mon appartement parisien fin 2010, c’était la folie. Un appartement mis en ligne ne restait pas plus d’une demi-journée tant la demande dépassait l’offre. Je n’étais pas en position de force. La clé de la réussite résidait donc dans la rapidité avec laquelle je faisais l’offre au propriétaire, et au prix demandé pour être sûr de l’emporter. Et donc avant de faire l’offre, il me fallait être sûr que l’appartement et le prix étaient les bons, d’où l’importance des nombreuses visites préalables.

Dans tous les cas, et a fortiori si vous êtes en position de force (parce que par exemple les acheteurs ne se bousculent pas), imposez vos conditions à l’acheteur. Etudiez les appartements similaires en vente dans le quartier (www.seloger.com), le site des notaires de France (www.immoprix.com ou www.paris.notaires.fr) pour connaître les transactions réalisées et affinez ces informations en les testant auprès des agences immobilières du coin. Vous définirez alors une fourchette de prix précise (de préférence prix au m²). Tentez de savoir depuis combien de temps le bien est en vente. S’il est depuis longtemps, cela sera à votre avantage. Enfin, proposez votre prix et un délai de validité de votre offre. Ce délai mettra la pression sur le vendeur en lui montrera votre détermination.

3- Le compromis

Durée : 3 mois

Vous vous êtes donc mis d’accord sur le prix avec votre vendeur. Vous allez signer ensemble un compromis de vente (aussi appelé sous-seing privé). Ce document de quelques pages a pour but de formaliser la transaction. Y sont inscrits notamment la nature du bien, les coordonnées des acquéreurs, le prix de la transaction et les conditions suspensives. Pour plus de sécurité, il peut éventuellement être signé chez le notaire. Cet acte permet d’engager fermement les parties, qui ne pourront plus en principe se dédire. Deux exceptions : la non-réalisation des conditions suspensives et la renonciation pendant le délai de 7 jours prévu après la signature. Compter environ 3 mois entre le moment où vous signez le compromis et celui où vous signerez l’acte authentique.

4- La demande de prêt immobilier

Durée : 1 à 2 mois (temps masqué)

Muni de votre compromis, et à moins que vous payiez votre bien en cash, vous devrez aller voir votre banquier ou votre courtier pour négocier un prêt. Il existe un certain formalisme dans cette étape là. Votre banquier va étudier votre dossier et vous donner une réponse de principe assez rapidement. Ensuite, si vous êtes d’accord sur les modalités, il va vous demander un certain nombre de documents, et va vous formuler une offre de prêt détaillée, sous la forme d’un courrier qui reprend tous les éléments du prêt. Une fois l’offre reçue, vous devez obligatoirement attendre 10 jours avant de pouvoir y répondre, sous peine de nullité. Ce délai est un délai de rétraction fixé par la loi. Une fois ce délai passé, vous retournez l’offre signée à la banque. Le paiement du prêt commence une fois que la banque a versé les sommes sur le compte de votre notaire, qui joue là son rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

5- La signature de l’acte authentique

Durée : 2h

C’est l’étape finale. Il s’agit de la signature entre les parties et le notaire de l’acte de vente, à l’office notarial en général. C’est précisément la signature du notaire qui rend cet acte “authentique”, là où le sous-seing n’était que privé (entre les parties seulement). Avant la signature de l’acte, le notaire aura levé tous les points juridiques, fiscaux et urbanistiques liés à la vente. Il aura versé les fonds au représentant du vendeur. Lors de la signature, il vous remettra les clés du futur logement qui sera désormais votre future propriété.