Les logements neufs coûtent trop cher. « C’est pas étonnant vus les prix des terrains, les coûts de construction et surtout la marge que se font les promoteurs !!! »

Qui n’a pas déjà entendu ce discours ? Mais est-il seulement vérifié ? N’y aurait-il pas d’autres lignes de coûts totalement ignorées du grand public ? C’est ce que je vais m’efforcer de vous démontrer.

 

Les postes les plus importants ne sont pas forcément ceux auxquels on croit

Monsieur X a décidé d’acquérir un appartement neuf de type T3 dans une copropriété de standing de 1800 m2, dont 25% de logements sociaux, dans une métropole régionale. Il va s’acquitter d’un prix de 4000€TTC par m2 habitable, soit un prix de 248 000€ pour 62 m2.

Mais comment ce prix se décompose-t-il ?

  • La quote-part de valeur du foncier s’élève à 34 444€ HT pour son T3 (valeur d’achat brute de 1 000 000€ HT)
  • La quote-part de valeur pour la construction de l’appartement T3 s’élève à 74 400€ HT
  • La quote-part de marge prévisionnelle du promoteur pour ce T3 s’élève elle à 12 985€ HT

Soit pour ces trois postes les plus habituellement retenus pour justifier le prix élevé des logements, 121 829€HT, soit 49,12% du prix effectivement payé !! A peine la moitié !

Mais alors, pourquoi un tel écart ? Où passe notre argent ? Aurions-nous oublié la collecte de l’état ? Mais oui, bien sûr, mais sous quelle forme ?

L’État touche directement ou indirectement 28% du prix de votre appartement

La première taxe, la plus connue, est bien sûr la TVA. A 19,6% aujourd’hui et 20% dès le 1er janvier 2014. Soit pour notre T3, 40 642€ !
La seconde, incluse dans le prix de revient de l’appartement, correspond à l’intervention des notaires pour l’acquisition du terrain, soit 861€ de quote-part pour le T3.
La troisième, incluse également dans le prix de revient de l’appartement, correspond aux différentes taxes d’aménagement exigées pour la délivrance du permis de construire. Soit 2067€ pour notre T3.

Ces trois postes représentent donc 43570€ . Et ce n’est pas fini !

  • Pour acheter cet appartement, Mr X va devoir s’acquitter de frais de notaire pour 6 200€, dont 3 720€ de taxes environ.
  • Le promoteur, pour sa part, devra s’acquitter de l’impôt sur les sociétés à 33% soit 4 285€ HT de quote-part pour le T3.
  • Et pour clôturer le tout, Mr X aura également financé, sans le savoir, le logement social dans sa copropriété à hauteur de 7% ( cf mon article « Ne financez plus le logement social sans le savoir »), soit 17 360€. Mission d’état ainsi reportée sur l’acquisition privée !

Soit un total de financement public direct et indirect de 68 935€ correspondant à 27,8% du prix d’acquisition !

Cette somme correspond, au choix, à :

  • 2 fois la valeur d’assiette du terrain pour ce même logement
  • 92% du coût de construction
  • 530% de la marge du promoteur

Étonnant non ?

On comprend mieux pourquoi l’Etat soutient la construction

Pour information, les autres coûts sont représentés par des frais financiers et d’assurances qui feront l’objet d’un prochain article, des coûts de commercialisation et de communication que nous aurons l’occasion de développer ultérieurement, et des coûts des multiples bureaux d’études intervenant de la conception jusqu’à la livraison (architecte, maître d’œuvre d’exécution,…).

Et oui, l’État, au travers de ses multiples lignes de taxation, collecte des masses financières considérables sur chaque acquisition de logement neuf. Est-ce trop ? Certainement, mais ce n’est pas l’objet de cet article dont l’unique vocation consiste à mettre en lumière la vérité des coûts que Mr X devra acquitter pour profiter de son superbe T3.

Et cela explique également pourquoi ce même État a tout intérêt (le sien prioritairement) à soutenir le développement de ce secteur d’activité…