Beaucoup de promoteurs immobiliers sont autodidactes. Quelques écoles vous permettent d’acquérir certains réflexes ou connaissances mais la promotion immobilière reste un métier qui requiert des compétences très larges (commerciale, financière, juridique, technique…). Ces dernières s’acquièrent difficilement avec le temps, avec l’expérience et souvent avec du bon sens.

Pourtant, beaucoup ont envie de goûter au parfum du « coup immobilier » en réalisant 1,2,…10 logements.  

Par où commencer ?

1- Tout d’abord, il convient d’analyser ce que vous souhaiteriez réaliser : construire une maison ? Rénover des appartements ? Construire des logements neufs pour les conserver (logique patrimoniale) ? Construire des logements neufs pour les revendre ?  Quel est l’objectif de ce projet : économie d’impôt, passion d’entreprendre, rentabilité à court terme, etc. ?

2- Il convient ensuite d’identifier vos compétences réelles. Quel est votre parcours ? Quelle est votre sensibilité (financier, assureur, juriste, vendeur, …) ? L’immobilier demande des compétences très diverses et vous ne pourrez pas tout faire tout seul. Bien identifier ses compétences permet de savoir avec qui s’entourer.

3- En fonction des réponses apportées ci-dessus, il convient de planifier les taches à réaliser.  Caricaturalement, il faut faire les plans avant de construire ; il faut savoir comment financer avant de faire des plans ; il faut savoir sur quel terrain on va construire. Bref, il faut mettre les choses dans l’ordre.

4- Il faut chercher des compétences externes pour se faire accompagner et anticiper les problèmes qui se posent dès le début de l’opération. Mon étude de marché est-elle objective ? Mes logements sont-ils vendables ? Bref, cherchez une association qui vous conforte dans la réalisation du projet dès son démarrage. Comme dirait Sun Tsu dans l’ « art de la guerre », « Tout le succès d’une opération réside dans sa préparation ». Vous constituerez une équipe qui permettra au projet d’aller au bout. Mieux vaut réaliser un projet et gagner moins que de galérer pendant 10 ans parce que l’on veut « tout faire tout seul ».

5- Il faut écouter les experts et argumenter en fonction de vos raisonnements et ressentis. Un expert peut se tromper mais écoutez-le avant d’imposer votre avis. Par exemple, l’architecte peut faire des erreurs mais ne lui imposez pas des choses irréalisables, vous risquez de le regretter lors de la construction.

Comment s’organiser ?

1- Des franchises de promoteur immobilier existent.  Néanmoins, cela implique de réaliser des projets de manière suffisamment récurrente pour pouvoir en vivre. Etes-vous prêt à prendre le risque ? A en faire votre métier ?

2- L’autre solution est de tenter un « coup immobilier ». Or, les banques sont de plus en plus réticentes à prêter à des « non professionnels ». C’est le syndrome de l’« habitué ». Vous n’êtes pas habitué, vous ne rentrez pas. Assurez- vous donc que la banque vous suivra avant de vous lancer. A défaut trouvez un partenaire qui permettra la réalisation du projet et qui vous assurera de sa bonne tenue.

Mon conseil

Le coup immobilier réalisé seul relève de l’exception dont tout le monde parle. Alors ayez conscience qu’il faut, comme dans tout projet, associer des compétences pour maximiser la réussite d’un projet même pour un professionnel.