Nous allons revenir dans cet article sur l’opération Esprit Jaurès, que nous avons remboursée en novembre dernier. Cette opération est intéressante car il s’agit de la première rénovation que nous réalisons chez Lymo. Par ailleurs, il s’agit d’un bâtiment avec une façade classée qui était un ancien squat, ce qui rend son histoire particulièrement intéressante à raconter.

Le projet

Le projet Esprit Jaurès est donc la rénovation d’une ancienne bâtisse se trouvant en plein centre de Toulouse, dans la quartier de la gare. Sur cette opération, nous avons travaillé avec un partenaire responsable de zone, avec les modalités que nous avons présentées dans notre article de blog « Lymo devient incubateur de promoteurs : postulez ! ». La façade de ce bâtiment est classée, et le lieu a servi de squat dans les années précédentes comme nous le disions. Les sols sont jonchés de matelas et de bouteilles de bière vides, mais on remarque tout de suite le charme du lieu : façade de briques, poutres apparentes dans les combles, grand volumes dans les pièces et grand jardin en plein Toulouse. Nous décidons de reconfigurer le bâtiment en studios, car Toulouse manque de logements étudiants et la mairie est favorable à leur développement.

Les étapes

Juillet 2015

Signature du compromis chez le notaire, préalable à l’acquisition du bâtiment plusieurs mois plus tard. Nous déposons peu après une Déclaration Préalable (DP) en mairie pour redécouper le bâtiment en 15 studios.

Nous obtenons l’accord de la mairie sur la Déclaration Préalable.

Nous vendons très vite la majorité des lots. Les petites surfaces sont à la fois très rares et très demandées à Toulouse, car comme on l’a dit bon nombre d’étudiants ont des difficultés à se loger et les investisseurs sont nombreux à vouloir acquérir des logements. L’expérience que nous avions eue avec la vente des petites surfaces du projet « Cœur Toulouse » nous a servi.

Nous levons 265 000€ auprès de 87 investisseurs sur notre plateforme. Comme il est de coutume dans les montages Lymo, une banque (ici la Caisse d’Épargne Midi Pyrénées) nous prêtera la majeure partie de l’argent nécessaire à l’achat, le complément étant donc levé via le crowdfunding.

Nous livrons la totalité des 15 lots de la résidence.

Grâce à la marge réalisée sur l’opération, Lymo rembourse 87 investisseurs avec 10% d’intérêts annuels.

 

Anecdotes

  • Il s’agissait donc d’une première opération de rénovation pour Lymo. Dans la rénovation, la principale inconnue est le montant des travaux : on ne sait jamais sur quoi on va tomber pendant ces derniers. Nous nous sommes donc entourés d’un très bon architecte ayant déjà travaillé sur plusieurs opérations de rénovation afin de minimiser les risques. Commercialement, nous avions précédemment vendu l’opération « Cœur Toulouse »avec un prix moyen de 5100€/m². Cette opération avait été vendue trop vite, ce qui signifiait que les prix n’était pas assez élevés. Nous en avons donc tiré la conclusion qu’il fallait augmenter les prix que nous avons finalement fixé à 5300€/m² en moyenne. La commercialisation s’est déroulée conformément à nos plans.
  • Le bâtiment était un ancien squat. Outre les traditionnels déchets au sol, on pouvait lire toute sorte de manifestes sur les murs, ainsi que de jolies fresques : c’était un squat relativement bien tenu, il était étrange d’y pénétrer, on avait l’impression de rentrer dans un monde parallèle avec ses propres règles.

La projet : avant/après

Il est toujours intéressant de comparer la réalité d’un bâtiment avant l’achat, avec le visuel 3D d’une opération réalisé avant la construction et le rendu après construction.

Les images du projet terminé

Remboursement des intérêts pour les investisseurs

Prenons l’exemple d’une personne qui aurait investi 10 000€ dans l’opération. Ici l’encaissement a eu lieu le 01/09/2016 et le remboursement, une fois l’opération finie, le 28/11/2017.

Chiffres clés

  • Nombre de jours d’investissement = 453 jours (du 01/09/2016 exclu au 28/11/2017 inclus)
  • Montant investi = 10 000€
  • Rémunération = 10%/an avec intérêts simples
  • Coupon = 1241,10€

Nous avons donc reversé à cet investisseur 10 000 + 1 241,10 = 11 241,10€.

Conclusion : pour aller plus loin

Il s’agit déjà de la 14è opération remboursée par Lymo. L’urbanisation est un phénomène mondial, et nous croyons plus que jamais à la pérennité du modèle Lymo, c’est à dire un modèle où un opérateur immobilier construit des mini-résidences dans des grands centres urbains, en faisant participer la foule à son financement, tout en conservant un système d’alignement d’intérêts. Nous allons donc poursuivre sur ce chemin, en espérant continuer à vous avoir à nos côtés dans ce qui n’est que le début d’une grande aventure.