Tout a commencé avec cet article du Monde le 23 septembre 2015, intitulé « la bulle du « crowdfunding » immobilier ». C’était la première fois qu’un journaliste abordait le crowdfunding sous l’angle du risque , alors qu’il est d’habitude plutôt présenté sous ses côtés positifs. A la réflexion, je me suis dit que si les journalistes ne parlaient pas suffisamment des risques du crowdfunding, c’était peut-être parce qu’ils ne les connaissaient pas assez bien. Et on ne peut pas leur en vouloir car ces risques sont souvent compliqués à appréhender pour des non professionnels. Je vous propose donc aujourd’hui d’en faire le tour, vu de l’intérieur
[1].

1. Peu d’historique de remboursement

A titre personnel, cela m’étonne toujours que les plateformes qui collectent le plus soient celles qui sont considérées comme ayant le plus de succès. Le but du crowdfunding immobilier n’est pas de collecter de l’argent, mais de collecter et de l’argent ET de le rendre avec la rentabilité promise. On pourrait ajouter que collecter de l’argent est relativement facile : pour peu que votre site Internet soit bien référencé, bien présenté et promette des rentabilités élevées, vous aurez toujours des personnes prêtes à investir chez vous. Et c’est là que commence la difficulté, pas qu’elle finit : vous venez de promettre, maintenant il faut tenir.

Or les plateformes n’ont pas vraiment tendance à communiquer clairement leur track-record (quelle plateforme fournit une page de statistiques ?). Par conséquent, nous avons créé un site Internet listant exhaustivement les opérations financées, les montants collectés, les sommes rendues (accessible ici). Le résultat ? Au 23 décembre 2015, 74 opérations ont été financées, pour 6 seulement remboursées. 30,6Mn€ ont été levés pour 1Mn€ remboursés. Que peut-on en déduire ?

  1. Les écarts sont énormes : les opérations remboursées représentent 4% des opérations financées en valeur et 8% en volume
  2. Une explication tient au fait qu’on peut compter en moyenne 18 à 24 mois pour qu’une opération se déboucle
  3. On ne sait donc pas vraiment aujourd’hui quelle proportion des opérations financées mais non remboursées va faire défaut. Comme le disait un des plus célèbres investisseurs : « C’est quand la mer se retire que l’on voit ceux qui se sont baignés nus. »
  4. Les premières opérations ayant été financées en 2013, nous devrions en savoir plus dès 2016

 

2. Peu ou pas d’alignement d’intérêt entre les plateformes et les investisseurs

J’ai déjà abordé ce sujet dans un précédent article. Prenons l’exemple des deux plateformes françaises qui ont collecté le plus d’argent. Comment se rémunère-t-elles ?

La première se rémunère uniquement en prélevant des honoraires auprès du promoteur, pas auprès de l’investisseur. Ces honoraires (8 à 10%) sont versés par le promoteur au début de l’opération. Donc que l’opération soit un succès ou non, la plateforme sera rémunérée, au contraire de l’investisseur.

La deuxième se rémunère d’une part sur l’investisseur (2% de frais de gestion) et d’autre part sur le promoteur (6% des frais). Idem : que l’opération soit un succès ou non, la plateforme sera rémunérée. Cette plateforme va même plus loin : en cas de surperformance de l’opération, elle se réserve le droit de ponctionner une marge supplémentaire, possibilité qui est, à ma connaissance, refusée aux investisseurs.

 

3. Un business model des plateformes incertain

Pour comprendre comment se rémunère une plateforme, listons ses coûts : communication (il faut se faire connaitre des investisseurs), audit des projets (il faut du personnel qualifié), frais de plateforme (il faut un site Internet avec signature électronique, paiement en ligne, etc…).  Ses produits ? L’investisseur, mais surtout le promoteur. Or si le promoteur paie la plateforme, il doit aussi payer la rémunération des investisseurs. Et plus ces frais augmentent, moins la marge du projet est élevée, et donc la capacité d’amortir les aléas. Par conséquent, la plateforme est coincée entre des coûts fixes relativement importants, et des produits par projet non extensibles. Pour répondre à ces contraintes, elle doit donc faire plus de projets : c’est une industrie de volume.

Nous devons maintenant comprendre si les immobilier et industrie de volume sont compatibles. Dans le cas du crowdlending (financement d’entreprises par des plateformes comme Lendix ou Unilend), le business model repose sur des modèles statistiques (voir ici pour plus d’info) : ils permettent de déterminer que sur 100 entreprises aux caractéristiques données (ancienneté, capital, etc…), X% (< à 5% généralement) va faire défaut. Par conséquent, ces plateformes garantissent que si vous investissez dans 100 entreprises, votre risque est limité et prévisible. Est-ce le cas en immobilier ? De notre expérience, non. D’une par parce que les projets sont tellement différents (lieux, volumétrie), complexes (du choix du terrain à la vente des appartements en passant par la construction), cycliques (les prix de l’immobilier) et intuitu personae (liés à la qualité du promoteur personne physique) qu’ils nous semblent difficilement modélisables. D’autre part, parce que les comptes d’une société de projet ne dévoilent pas forcément la marge du projet en question, les promoteurs pouvant facilement brouiller les pistes. Donc sans données, il n’y a tout simplement pas de statistiques, et donc pas de stratégie de volume facilement adoptable.  Par conséquent, il nous semble que le business model des plateformes qui partent de ce principe est en danger, et les investisseurs de ces plateformes également.

Conclusion

Qu’en conclure ? Qu’il faut bien être conscient des risques qui planent sur cette industrie, et sur certaines plateformes. D’autant plus quand les médias n’en parlent pas. C’est notre rôle en tant qu’opérateur de crowdfunding de les expliquer au plus grand nombre. Et c’est le rôle de l’investisseur de ne jamais oublier non plus les règles du jeu : à rentabilité élevée, risque élevé.

[1] Je ne parle dans cet article que des plateformes qui proposent aux investisseurs de prêter des fonds propres à des promoteurs (Lymo, Wiseed Immobilier, Anaxago Immobilier par exemple), pas celles qui font du crowdfunding locatif, dans le but d’acheter des biens à plusieurs (Dividom, Homunity, …)