Devant les prix très élevés des appartements à Paris, bon nombre de mes amis, jeunes cadres dynamiques, se posent la question suivante :

Dois-je acquérir ma résidence principale ou au contraire investir dans l’immobilier en Province pour louer et bénéficier des défiscalisations via la loi Duflot notamment ?

(cf. notre post Économiser de l’impôt avec l’immobilier … la loi Duflot pour les nuls pour en savoir plus sur la défiscalisation)

La décision est fonction de paramètres personnels en tous premiers lieux. Avant d’investir dans l’immobilier, il faut savoir qui vous êtes et ce que vous voulez. Afin de vous aider à identifier votre profil, vous trouverez une liste non exhaustive de questions à vous poser :

  • La situation familiale : Etes-vous en couple ? Habitez-vous en couple ? Etes-vous pacsés ou mariés? Projetez-vous d’avoir des enfants sous peu ?
  • La situation professionnelle : Avez-vous une situation stable ? Etes-vous susceptible de partir à l’étranger pour une longue durée à plus ou moins long terme ? Envisagez-vous de changer de travail ? Envisagez-vous une mobilité en Province ?
  • Les impôts : Payez-vous plus de 4000€/an d’impôts sur le revenu dans votre foyer fiscal ? Resterez-vous imposable en France dans les années à venir ?
  • L’emprunt : Connaissez-vous votre capacité d’emprunt ? Quel effort d’épargne êtes-vous prêt à consentir ? Quel montant êtes-vous prêt à consacrer tous les mois pour constituer votre patrimoine ? L’emprunt que vous pouvez réaliser vous permet-il d’acquérir une surface vous convenant ? Votre compte est-il dans le rouge tous les mois ?

En fonction des réponses, l’attitude à adopter pour commencer à constituer votre patrimoine vous paraitra plus claire dans la plupart des cas.

Néanmoins, afin de prendre une décision, il convient d’être éclairé sur les grandes différences entre les deux types d’investissements :

 

Acquisition de résidence principale à Paris

Acquisition pour louer en Province

Liquidité du bien

Vous pouvez vendre votre bien immédiatement

Vous devez conserver votre bien 9 ans a minima

Impact sur la capacité d’emprunt

Très fort : vous mettez généralement le maximum pour acheter le bien que vous souhaitez

Faible : Vous devez simplement compenser le différentiel entre votre emprunt et le paiement du loyer du locataire

La plus-value

Pas imposable

Imposable

Le prêt à taux zéro

Accessible (dans le neuf)

Non accessible

Economie d’impôts

Nulle

18% du prix du logement

 

Mes conseils

  • N’achetez pas à Paris si vous envisagez des changements professionnels ou personnels importants à court terme.
  • N’achetez pas en Province si vous déclarez moins de 4000€ d’impôts par an.
  • Achetez à Paris si vous souhaitez rester longtemps sur place ou si vous misez sur une grosse plus-value à court terme.
  • Achetez en Province si vous payez plus de 4 000€ d’impôts par an et que vous êtes quasi certains que votre foyer fiscal paiera plus de 4000€/an d’impôts sur le revenu dans les années à venir.

Combiner les deux n’est pas incompatible et parfois même souhaitable. Il suffit dans ce cas de gérer sa capacité d’emprunt.

 

Attention à l’achat/revente rapide à Paris

Acheter dans Paris un appartement, l’occuper pour un ou deux ans et le louer par la suite, n’est pas une bonne solution dans la plupart des cas. La rentabilité sera mauvaise (charges de copropriété élevées, travaux à réaliser pour le locataire, le rapport loyer/prix d’achat faible) et vous serez in fine imposé sur la plus-value à la revente en fonction de votre taux marginal d’imposition alors qu’il s’agissait de votre résidence principale à l’origine.