Comme vous l’avez compris dans les posts précédents (l’effet de levier : pourquoi vaut-il mieux emprunter ? et Exemples d’effets de levier), l’effet de levier permet de créer de la valeur plus rapidement. Néanmoins, l’utilisation de ce dernier n’est pas sans risque. L’objet de ce post est de le mettre en évidence.

Le pire cas : vous ne pouvez plus rembourser

En usant de l’effet de levier, vous utilisez de l’argent qui ne vous appartient pas. Celui qui vous prête cet argent exige très souvent des contre-garanties. Dans le cas d’un bien immobilier, la banque prêteuse exige une caution ou une hypothèque sur le bien. Prenons un exemple :
Vous avez acheté un bien, en 2010, pour 100 000€. Vous avez emprunté 90 000€ et utilisé 10 000€ de fonds propres. En 2013, vous ne pouvez pas rembourser votre prêt. Plusieurs options s’offrent à vous :
1- Vous renégociez votre prêt
2- Vous suspendez votre prêt
3- Vous vendez votre bien afin de rembourser votre prêt.
4- La banque réalise l’hypothèque de votre bien (le bien fait l’objet d’une saisie immobilière en vue d’une vente aux enchères)
5- La caution bancaire est activée, les remboursements sont assurés par l’organisme de caution que vous devrez rembourser tôt ou tard.
Si le bien immobilier est évalué à 70 000€ en 2013, vous ne pouvez pas rembourser la totalité de votre prêt en cas de vente. Vous devriez de l’argent à la banque que la vente de votre bien ne couvrirait pas. Vous ne pourriez pas rembourser vos dettes et vous pourriez être fiché à la Banque de France, être déclaré en faillite personnelle, être interdit bancaire….

L’effet de levier côté négatif : comment en est-on arrivé là ?

Tout simplement, en utilisant l’effet de levier sur des biens « risqués ». Dans le cas de notre bien immobilier, la valeur d’achat était, sans doute, surévaluée. Il ne faut pas perdre de vue que si les « sentiments » peuvent jouer un rôle dans un achat (le fameux « coup de cœur »), la valeur économique d’un bien est faite par la volonté et la capacité d’un grand nombre de personne à vouloir acquérir un tel bien : les prix sont très élevés à Paris parce que beaucoup de personnes veulent vivre dans Paris et que beaucoup de personnes ont les moyens d’acheter un bien dans Paris.
Tout comme il existe un cercle vertueux des effets de levier (cf. l’effet de levier : pourquoi vaut-il mieux emprunter ?), il existe également un cercle vicieux si les valeurs d’acquisition des biens ou des entreprises sont surévaluées au moment de l’achat. Le cumul des effets de levier peut avoir des conséquences dévastatrices. Le plus marquant de nos jours est à observer à travers les difficultés rencontrées, dans de nombreux cas, par des sociétés qui ont multipliées les LBO dans une période de croissance économique.

Ne pas utiliser l’effet de levier sur des biens risqués

Seule la pertinence économique de l’achat doit entraîner l’utilisation de l’effet de levier. Il ne faut surtout pas l’utiliser associé à un placement que vos définiriez comme « risqué » : vous pourriez tout perdre. L’effet de levier est d’autant plus intéressant que l’acquisition initiale a vocation à être valorisée à la hausse à moyen terme. C’est très souvent le cas pour un bien immobilier bien placé.