Vous achetez un appartement. Pour le financement, vous vous rendez à votre banque. Pour vous accorder l’emprunt, la banque vous demande un certain nombre d’éléments dont, dans la grande majorité des cas, votre apport personnel. L’apport personnel vous permet d’emprunter un montant bien supérieur à votre apport. Pour faire ce prêt, vous utilisez un «effet de levier».

Emprunter, c’est utiliser l’effet de levier

Dans le cadre d’un prêt au particulier, aujourd’hui, 10 000€ d’apport vous permettent d’emprunter environ 100 000€, soit un rapport de 1 pour 10. Attention, je ne suis pas en train d’expliquer qu’il suffit d’avoir 10 000€ pour obtenir 100 000€. Néanmoins, il s’agit d’un des critères de prêts au particulier pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Maintenant que vous avez compris le mécanisme de l’effet de levier (sinon relisez le post La magie de l’effet de levier en immobilier (1/3) : pourquoi vaut-il mieux emprunter ?), vous pouvez comprendre pourquoi l’achat d’un bien immobilier est intéressant et recherché. On vous permet d’acheter un bien d’une valeur importante (plusieurs dizaines de milliers d’euros), 10 fois supérieure à votre apport personnel que vous rembourserez sur 10 à 25 ans. Cela vous permet la constitution d’un patrimoine. Dans quel autre secteur peut-on réaliser, individuellement, des transactions aussi importantes avec si peu d’argent ?

Les promoteurs utilisent aussi l’effet de levier

L’activité de promotion immobilière utilise un effet de levier similaire. Le promoteur fournit un « apport personnel » en contrepartie d’un prêt bancaire pour financer un projet immobilier. Les ratios sont de l’ordre de 1 à 4 pour 1 à 10 pour les particuliers. L’activité de promotion immobilière permet donc d’empiler deux effets de levier, celui du projet et celui des acquéreurs des logements finis.

L’effet de levier pour racheter des entreprises

Enfin, les fonds d’investissement investissent en fonds propres dans des entreprises et font parfois appel à des banques pour « compléter » le montant nécessaire à l’acquisition de l’entreprise (ce qu’on appelle des LBO). Vous réalisez une opération de ce type dans une entreprise de promotion immobilière et vous cumulez trois effets de leviers.

Utilisez l’effet de levier est un art que l’immobilier utilise avec plaisir. Investir dans ce secteur (logements, bureaux, entreprises, projets…) est, par conséquent, attirant, mais attention…l’immobilier plus que tout autre secteur est, par essence, ancré dans la réalité. La finance est nécessaire mais pas suffisante. Alors, ne vous faites pas enfumer par l’attractivité de l’effet de levier et respecter le fondamentaux de l’immobilier : « Emplacement, Intermédiaires compétents, Prix et couts maitrisés », …