Un certain nombre de personnes se pose la question suivante : pourquoi devrais-je emprunter alors que j’ai l’argent pour acheter ? Après tout je vais payer des frais bancaires supplémentaires ! Explication de ce qu’on appelle l’effet de levier.

Effet de levier pour l’achat d’un appartement

1- Si vous disposez de 100 000 €, vous pouvez faire l’acquisition d’un bien immobilier de 100 000€ en utilisant cet argent. Vous ne paierez pas de frais financiers et quand vous revendrez votre bien dans 5 ans, vous dégagerez une plus-value (supposons 30 000€).

Vous avez gagné 30 000€.

Mais de gagner 30 000€ ne nous dit pas si l’investissement est pertinent en soi. Pour cela, il faut le comparer avec ce que vous avez investi. Plus ce que vous gagnez est important par rapport à ce que vous avez investi et plus vous réalisez un investissement performant. On calcule un ratio que l’on appelle « rentabilité sur fonds propres investis ».
Votre rentabilité sur fonds propres investis sera donc la suivante : Gain / Montant investi = 30 000/100 000 = 30% sur 5 ans

2- Si vous disposez de 100 000 €, vous pouvez aussi vraisemblablement emprunter 90 000€ et utiliser 10 000€ de votre capital. Vous achèterez le même bien, pour lequel vous aurez des intérêts à rembourser (3%/an soit, de manière extrêmement simplifiée, environ 3%*5*90 000 = 13 500 €). La plus-value est toujours de 30 000€.
Vous avez gagné 30 000€- 13 500€ = 16 500€. L’opération est donc facialement moins rentable.
Qu’en est-il de votre rentabilité sur fonds propres ? Gain/ montant investi = 16 500€/10 000€= 165% sur 5 ans soit plus de 5 fois plus que lors de la première opération.

Que cela signifie-t-il ?

1- Que dans le cas 2, il vous reste 90 000€ de fonds propres que vous pouvez investir ailleurs sur la même période. Je vais insister sur ce point. En théorie, vous pourriez renouveler la même opération dix fois sur la même période. Faisons la simulation :
Vous disposez de 100 000€, vous achetez 10 appartements en empruntant 90 000€ à chaque fois.
Votre résultat sur 5 ans est le suivant : 10*gain de l’exemple 2 = 165 000€ à rapprocher des 30 000€ de l’exemple 1. Vous êtes susceptible de gagner plus de 5 fois plus sur la même période.

2- Que lorsqu’il s’agit d’investissement, le ratio à analyser est aussi celui du gain sur fonds propres et non uniquement le résultat simple de l’opération
C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.