Beaucoup de personnes se lancent dans l’acquisition de maisons anciennes. Certains sont trop prudents mais beaucoup ne le sont pas assez. Cet article a pour objectif de répertorier les parties de la maison à observer avec attention.

Lire les diagnostics obligatoires

Tout d’abord, il convient de lire les diagnostics obligatoirement fournis à la signature du compromis. Ils sont, théoriquement, réalisés par des spécialistes et vous donnent de nombreuses indications :

  1. La nature de l’installation électrique : Cela vous informe que des travaux sont nécessaires pour la mettre aux normes actuelles. Attention, les anomalies sont fréquentes sur les maisons anciennes. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas utiliser l’électricité.
  2. La présence d’amiante visible : La présence d’amiante est fréquente dans les maisons anciennes (notamment dans les toitures de garage et les descentes d’eau pluviale). Attention, il se peut que de l’amiante se trouve dans des parties non visibles. Si vous faites des travaux, vous pouvez y être confrontés. C’est un risque. Faire analyser sa maison avant travaux coute environ 3 000€ et l’évacuation, en cas de présence, peut s’avérer très onéreuse.
  3. La présence de termites : la présence de termites vous alerte sur la nécessité éventuelle de traiter le bois. Cela peut impliquer que le bois est « pourri ». Attention, faites-vous accompagner d’un expert pour juger de l’ampleur des dégâts causés si des termites sont mentionnés dans le diagnostic.
  4. La performance énergétique du logement : Cela vous informe sur la « consommation » énergétique de votre logement. Plus l’étiquette est proche de la lettre A, meilleure est la performance. Le vitrage des fenêtres (simple ou double), l’isolation des combles, le doublage des murs extérieurs, la nature de votre chauffage sont autant de points pouvant être modifiés, plus ou moins aisément, afin d’améliorer la performance de votre logement.

Par la suite, il est très utile de savoir quels risques naturels et technologiques, la maison objet de votre intérêt. Pour cela, l’état des risques naturels et technologiques, document incontournable lors de la signature du compromis, vous indique si le bien fait partie d’une zone sismique, inondable, de sécheresse…Les éléments sont des indications visant à vous alerter sur les risques répertoriés. A titre d’exemple, la région toulousaine est répertoriée comme zone de sécheresse, la presqu’ile de Lyon est en zone inondable. Cela ne remet pas en cause la nature du bien immobilier.

Bien observer lors de la visite

Enfin, venons-en à la visite. Personnellement, je me penche particulièrement sur quatre points :

  1. Le sous-sol ou le vide sanitaire : Je vérifie l’humidité de la cave ou du garage en sous-sol. Si le sous-sol est sain, c’est un bon point. Si vous le trouvez très humide, posez des questions au propriétaire (Pourquoi est-ce humide ? Y a-t-il une nappe phréatique ou tout simplement une infiltration d’eau connue?). L’humidité inexpliquée n’est pas un bon signal.
  2. Les fondations : Je cherche à avoir l’information sur la profondeur des fondations et si une étude de sol a été réalisée avant la réalisation de ces fondations. C’est très bien de l’avoir. En pratique, plus les fondations sont profondes, plus c’est sécurisant. Attention, si vous vous trouvez dans une zone où les sols sont connus pour être instables, les fondations, même profondes peuvent être insuffisantes. Trouver des études de sol voisines peut vous aider à avoir une vision plus claire de l’adaptation des fondations au sol. A défaut, insistez pour qu’une étude de sol soit réalisée, le géotechnicien regardera aussi la profondeur et la nature des fondations de la maison (compter environ 2000€).
  3. Les fissures : Sur les vieilles maisons, si des fissures apparaissent en façade, cela peut être le signe que la maison a bougé. Attention je ne parle pas de microfissure. Si vous n’en voyez aucune, la maison a bien résisté au temps. Si vous en découvrez plusieurs importantes, posez des questions et demandez aux propriétaires si des experts ont effectué des rapports.Les fissures révèlent souvent des problèmes de fondations. L’étude de sol préconisée au point 2 peut répondre à la question.
  4. La toiture : Je monte toujours dans les combles pour vérifier l’état de la charpente. Attention, s’il y a des poteaux ajoutés, si les poutres s’affaissent, bref si la structure ne vous inspire pas confiance, faites venir un expert (cela vous coutera entre 300 et 600€). Dekra, Véritas, Qualiconsult … sont autant de bureaux de contrôle pouvant répondre à ce besoin.

Conclusion

Cette liste n’a pas vocation à être exhaustive, elle vous permet 2 choses :

1/ Diminuer les risques d’une très mauvaise surprise après avoir acquis la maison.
2/ Utiliser les incertitudes de la maison pour négocier le prix.
Il y a, dans 98% des cas, une solution technique aux problèmes évoqués ci-dessus. La question de leur cout est essentielle.
N’hésitez pas à faire intervenir des experts (bureau de contrôle, géotechnicien, bureau d’étude béton) et à faire des devis (les courtiers en travaux peuvent être très efficaces à ce sujet), cela vous tranquillisera dans l’optique de votre acquisition d’une maison ancienne.