Vous êtes pressés, vous n’avez pas le temps, vous payez trop d’impôts et vous souhaitez placer votre argent…C’est le cas de plusieurs de mes amis. Quelle est ma réponse ?
« L’immobilier peut s’avérer une bonne solution. La loi Pinel peut vous convenir et vous sera souvent proposée. Néanmoins, quel que soit l’investissement, il est indispensable de se pencher sur un tryptique qui vous aidera à prendre votre décision avant de se plonger dans l’analyse précise de la « défiscalisation » :
1- L’emplacement : L’essence de l’immobilier : N’investissez pas dans un endroit que vous ne connaissez pas ou mal, sans vous être renseigné au préalable.
2- L’effort d’épargne : combien d’argent êtes-vous prêts à placer mensuellement (calcul : Loyers perçus diminués des charges diverses et des mensualités du prêt)?
3- La rentabilité brute : loyer HC annuel divisé par le prix de revient du logement. 4% est une bonne rentabilité dans le cadre de la loi Pinel actuellement.
Concernant la défiscalisation, un mécanisme est peu connu et, peut s’avérer souvent plus adapté à vos besoins : Le déficit foncier.
Un propriétaire louant ses biens peut déduire certaines charges de ses revenus fonciers (Les loyers qu’il perçoit en mettant en location ces logements). Lorsque les charges excèdent les revenus, le propriétaire est en déficit foncier. Le déficit foncier, relevant du droit commun, est une déduction fiscale qui n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales. En conséquence, La déduction du déficit foncier peut vous permettre de faire « disparaître » vos revenus fonciers et de diminuer vos revenus imposables. Cette diminution est néanmoins limitée, elle ne peut pas dépasser 10 700€ de déduction par an.
Comment faire du déficit foncier ?
1- Le déficit foncier ne peut concerner que des propriétaires ayant acheté un logement dans le but de le louer ensuite (investissement locatif). Il faut donc acquérir un bien et le louer pour 3 ans pleins minimum.
2- Les charges prises en compte sont les dépenses de rénovation, d’entretien, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier, une partie des charges de copropriété et les frais de gestion. Il faut donc faire le plus de travaux possible pour optimiser son déficit foncier. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne peuvent pas être pris en compte pour le déficit foncier.
Quel logement acquérir pour faire du déficit foncier ?
Trouver des biens pour « faire du déficit foncier » n’est pas chose aisée. L’idéal réside dans :
1- Un bien à fort potentiel locatif
2- Un bien dans état peu avantageux
3- Un bien dont la structure est saine.
Il faut également être en mesure d’apprécier les travaux à réaliser afin de louer « facilement » le bien. Il faut aussi être en mesure d’analyser la quantité de travaux à réaliser sur les parties communes. Ces charges peuvent s’avérer utile dans l’optique de la défiscalisation.
Recommandations et conseils :
1- Même avec du déficit foncier, ne perdez pas de vue le triptyque « emplacement, effort d’épargne, rentabilité brute » lors d’un investissement immobilier.
2- Attention, le déficit foncier ne s’applique qu’à des locaux à usage d’habitation.
3- Faites-vous accompagner de professionnels (maître d’œuvre) pour le suivi des travaux s’ils sont lourds.
4- Tous les travaux ne sont pas déductibles. Faites-vous accompagner de professionnels de l’investissement (Gestionnaire de patrimoine) car l’administration fiscale vous redressera volontiers si vous avez pris vos aises avec la loi.
« L’immobilier peut s’avérer une bonne solution. La loi Pinel peut vous convenir et vous sera souvent proposée. Néanmoins, quel que soit l’investissement, il est indispensable de se pencher sur un tryptique qui vous aidera à prendre votre décision avant de se plonger dans l’analyse précise de la « défiscalisation » :
1- L’emplacement : L’essence de l’immobilier : N’investissez pas dans un endroit que vous ne connaissez pas ou mal, sans vous être renseigné au préalable.
2- L’effort d’épargne : combien d’argent êtes-vous prêts à placer mensuellement (calcul : Loyers perçus diminués des charges diverses et des mensualités du prêt)?
3- La rentabilité brute : loyer HC annuel divisé par le prix de revient du logement. 4% est une bonne rentabilité dans le cadre de la loi Pinel actuellement.
Concernant la défiscalisation, un mécanisme est peu connu et, peut s’avérer souvent plus adapté à vos besoins : Le déficit foncier.
Un propriétaire louant ses biens peut déduire certaines charges de ses revenus fonciers (Les loyers qu’il perçoit en mettant en location ces logements). Lorsque les charges excèdent les revenus, le propriétaire est en déficit foncier. Le déficit foncier, relevant du droit commun, est une déduction fiscale qui n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales. En conséquence, La déduction du déficit foncier peut vous permettre de faire « disparaître » vos revenus fonciers et de diminuer vos revenus imposables. Cette diminution est néanmoins limitée, elle ne peut pas dépasser 10 700€ de déduction par an.
Comment faire du déficit foncier ?
1- Le déficit foncier ne peut concerner que des propriétaires ayant acheté un logement dans le but de le louer ensuite (investissement locatif). Il faut donc acquérir un bien et le louer pour 3 ans pleins minimum.
2- Les charges prises en compte sont les dépenses de rénovation, d’entretien, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier, une partie des charges de copropriété et les frais de gestion. Il faut donc faire le plus de travaux possible pour optimiser son déficit foncier. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne peuvent pas être pris en compte pour le déficit foncier.
Quel logement acquérir pour faire du déficit foncier ?
Trouver des biens pour « faire du déficit foncier » n’est pas chose aisée. L’idéal réside dans :
1- Un bien à fort potentiel locatif
2- Un bien dans état peu avantageux
3- Un bien dont la structure est saine.
Il faut également être en mesure d’apprécier les travaux à réaliser afin de louer « facilement » le bien. Il faut aussi être en mesure d’analyser la quantité de travaux à réaliser sur les parties communes. Ces charges peuvent s’avérer utile dans l’optique de la défiscalisation.
Recommandations et conseils :
1- Même avec du déficit foncier, ne perdez pas de vue le triptyque « emplacement, effort d’épargne, rentabilité brute » lors d’un investissement immobilier.
2- Attention, le déficit foncier ne s’applique qu’à des locaux à usage d’habitation.
3- Faites-vous accompagner de professionnels (maître d’œuvre) pour le suivi des travaux s’ils sont lourds.
4- Tous les travaux ne sont pas déductibles. Faites-vous accompagner de professionnels de l’investissement (Gestionnaire de patrimoine) car l’administration fiscale vous redressera volontiers si vous avez pris vos aises avec la loi.
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