Comment racheter une partie commune ?

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Vous souhaitez racheter une partie du palier pour l’inclure dans votre appartement ? Voilà comment procéder pour racheter une partie commune dans une copropriété.

L’élément clé pour ce genre d’opérations, c’est votre capacité à convaincre les autres copropriétaires. Ceux-ci seront très probablement au premier abord réticents (car ils vont être dépossédés d’un bien qui leur appartenait) et exigeants sur le prix (surtout si vous êtes dans une ville où le mètre carré vaut cher) car ils voient là un moyen opportuniste de gagner de l’argent ou de réduire leurs charges.

Par ailleurs, il vous faut absolument connaître le formalisme juridique. L’achat se faisant à une certaine majorité des copropriétaires, il vous faut bien la maîtriser pour en déduire le nombre de copropriétaires à convaincre. S’il n’y en a que 6 sur 10 à convaincre par exemple, vous irez directement voir ceux qui vous seront avantageux, et éviterez le voisin du 1er avec qui vous en êtes presque venu aux mains la dernière fois que sa musique était trop forte.

Bref, il est temps de mettre en place une petite stratégie. Je vous propose les étapes suivantes.

1. Comprendre les règles de majorité de l’assemblée générale

Votre projet sera présenté en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise pour le rachat des parties communes est en principe l’unanimité. Cela veut dire que chacun des propriétaires, présent ou non, doit voter favorablement. Cela est en pratique extrêmement compliqué, car dans un immeuble de taille moyenne ou grande vous avez presque toujours quelque propriétaire à l’étranger ou constamment indisponible.

Heureusement, l’unanimité n’est pas requise dans 2 cas : d’une part si les parties communes ne présentent pas d’utilité pour la collectivité des copropriétaires, d’autre part, si leur rachat n’affecte pas les conditions de confort et d’agrément dont jouissent les copropriétaires (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le rachat de palier de notre exemple fait partie de ce cas là. Dans ce cas, la majorité est celle que l’on appelle « majorité de l’article 26 » : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes). On appelle cela la double majorité. Par ailleurs, sachez que si lors de la première assemblée la décision concernant le rachat n’a pas réuni la double majorité, mais a obtenu l’accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic doit convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité.

En pratique, si votre copropriété comporte 10 copropriétaires représentant 1000 tantièmes, il vous faudra l’approbation de 6 copropriétaires représentants 667 millièmes.

2. Présentation du projet au conseil syndical

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires représentant l’ensemble de ces derniers auprès du syndic. Il est souvent formé des copropriétaires les plus impliqués dans la vie de la copropriété auprès de qui les autres copropriétaires ont tendance à venir chercher conseil. Il est indispensable de commencer par les convaincre.

Le prix allant être l’objet central du débat, préparez vous à une argumentation sur le prix que vous allez proposer, notamment en tenant compte du prix du m² dans votre secteur.

3. Voter une première fois en AG le principe du rachat

Ce vote sur le principe (date, prix, surface) vous sécurise. Il vous permettra ensuite de missionner un géomètre et un notaire. Le premier refera les plans de la copropriété pour y inclure la modification de surface. Le second rédigera un projet de modificatif de l’état descriptif de division (document indiquant les lots possédés par les copropriétaires).

4. Voter une seconde fois en AG la résolution définitive

Muni des documents sus-cités, et de la validation du principe, cette dernière étape n’est plus qu’une formalité. Demandez à votre syndic de rédiger convenablement les résolutions qui passeront au vote, transmettez lui les documents associés et ça y est, vous avez vos mètres carrés supplémentaires !

By | 2015-06-01T09:29:59+00:00 22 octobre 2013|Acheter/Louer|1 commentaire

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Jean-Baptiste est diplômé d'HEC, spécialisation Entrepreneurs. Après 5 années passées chez Unibail-Rodamco, le leader européen de l'immobilier commercial, il co-fonde Lymo, le pionnier du crowdfunding immobilier en Europe.

Un commentaire

  1. plombier voisins le bretonneux 18/06/2018 à 15:38␣- Répondre

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour l’article, ces informations sont vraiment ceux dont j’ai besoin en ce moment.

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