Certains commercialisateurs touchent jusqu’à 12% du prix de vente final
Il est aujourd’hui communément admis qu’un agent immobilier perçoive 5%TTC du prix de vente d’un logement ancien, avant toute négociation bien sûr. Il doit procéder pour cela à l’identification du bien à vendre (fastidieux et aléatoire) et s’évertuer à être plus compétitif que son ou ses concurrents directs (plus rapide, mieux formé, plus « commerçant »…). La commercialisation de logements neufs répond à d’autres usages qu’il convient de combattre.
Pour effectivement débuter la construction de son programme, le promoteur doit pré-vendre désormais 50% de son projet. De toute évidence, les premiers 50% sont compliqués à écouler. De ce fait, le vecteur le plus communément utilisé est la majoration des honoraires de ventes pour faciliter l’écoulement, et contribuer ainsi à la constitution de réseaux spécialisés. Sont ainsi apparues des « plate-formes » spécialisées ou des forces de ventes nationales dont la stratégie fut de centraliser l’ensemble de l’offre de logements neufs, et d’apporter le back-office indispensable aux commercialisateurs isolés.
Formidable me direz-vous ! Bien sûr, mais à quel coût ? L’intervention de ces structures est en moyenne facturée à 12%HT du prix de vente TTC des logements !
Jusqu’à 30 000€ pour 10h de travail
Prenons un exemple concret pour mettre en lumière les enjeux financiers :
En parallèle, le coût de construction direct de la résidence est lui estimé à 1300€HT/m2 de plancher, soit, pour ce même logement 93 600 €TTC. La communauté des experts en bâtiment s’accorde sur une répartition du coût de construction à hauteur de 60% pour les matériaux et 40% pour l’ensemble de la main d’œuvre. De ce fait, la main d’œuvre mobilisée pour construire la résidence de Mr CLIENT pendant 16 mois environ (c’est une moyenne) sera facturée 37 440 €TTC.
Tout s’éclaire d’un coup ! 30K€ pour 10 heures de travail commercial contre 37K€ pour 16 mois de travail technique…
Bien sûr, me direz-vous, la facturation du travail commercial ne tient compte que des seules ventes EFFECTIVEMENT réalisées. Elle doit donc prendre en considération le temps passé pour des ventes non réalisées également. Certes, mais le déséquilibre est flagrant : une journée de « costume » contre 16 mois de « poussière et de fatigue » ! GERMINAL ne serait-il pas de retour ?
Supprimer l’intermédiation pour baisser les prix de vente
Il convient donc de lutter contre ce modèle économique totalement déséquilibré dont la conséquence immédiate est une augmentation directe des prix de vente dont Mr CLIENT aura à « faire les frais ». Et que dire si, de plus, Mr CLIENT a décidé d’investir dans une copropriété elle-même sujette au logement social ? Le cumul de ces contraintes lui ferait surpayer son logement d’environ 15% ! Mais, nous en reparlerons….
Il n’existe donc qu’une seule issue : supprimer les intermédiaires dont le coût d’intervention est totalement disproportionné par rapport à la réalité du travail effectué. Notre modèle reprend lui les nécessaires honoraires de ventes communément admis de tous (cf transaction immobilière). Mais nous ne pouvons qu’inciter les acquéreurs potentiels à nous contacter directement pour bénéficier des meilleures conditions de marché…
Tout logement est SOCIAL
La captation (légitime) de ce mot par le législateur puis par le langage courrant peut nous le faire oublier.
L’habitat sédentaire est la base de notre modèle (social) qu’on soit propriétaire ou locataire.
Le logement dit social permet à des individus sans accès au capital de s’inscrire dans la société de consommation.
Le logement « social » est un gisement de rentabilité sans risque de surexploitation de la ressource!!!
Au-delà de ce que vous avez très bien décris. C’est l’inconséquence d’une somme d’intermédiaires « dés-impliqués » de l’habitat qui à produit les aberrations architecturales, urbanistiques, sociales, environnementale et ECONOMIQUE que sont les cités HLM et leur compensations (obligations diverses faite au promoteurs). En effet, une connerie compensée par une autre n’aboutis pas à une réussite. Le résultat est que l’état et quelque intermédiaires se gavent sur le dos d’une population à 1200 mots de vocabulaire et au final c’est Mr Client qui est surfacturé.
Pardon d’être caricatural, mais le système LIMO à l’immense avantage d’être une somme de gens IMPLIQUES avec des intérêts et des cultures diverses, qui ne peut pas faire pire que ce dont j’ai parlé plus haut.
Et c’est déjà beaucoup.
En effet, présenté comme ça c’est vraiment surprenant, limite choquant ! Mais comme vous le signalez, il faut tenir compte des ventes non réalisées, car c’est ce qu’on attend comme rendement lorsqu’on pratique du « marketing direct » …
Sauf qu’aujourd’hui le marketing ne peut plus se contenter d’être puissant : il doit être intelligent !
En effet, nos façons de consommer ont changé et se sont considérablement numérisées : nous vivons une époque formidable, qui voit s’accélérer et se transformer plusieurs industries de biens et de services, grâce aux nouvelles technologies (et l’immobilier en fait partie). Ces dernières impactent de la même manière les méthodes de vente; c’est pourquoi nous assistons à un vrai changement de paradigme sur le plan marketing : on parle d’inbound marketing.
De plus en plus d’entreprises l’adoptent pour générer de nouveaux prospects et modifient leur stratégie autour d’un contenu plus « pertinent » et mieux « scénarisé », susceptible de leur fournir directement des contacts qualifiés.
Il y a quelquechose de plus authentique et mieux admis de la part des acheteurs, que le traditionnel démarchage intrusif …
De plus, la mise en place d’une stratégie d’inbound marketing passe toujours par l’utilisation de nombreux nouveaux outils (réseaux sociaux, etc.) et c’est ainsi que dans l’immobilier on voit apparaître de plus en plus de supports comme les films 3D, les maquettes numériques ou encore la réalité augmentée … Autant de solutions innovantes et pertinentes, permettant aux futurs acquéreurs de visiter avant d’acheter et donc au final, de se décider !
c’est pour ça qu’il ne faut jamais signer un bon de visite d’un bien à la vente, c’est complètement illégal de la part des agences immo. Donc toujours essayer de passer par le propriétaire en direct si c’est possible.